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毛坯房与精装修分拆组合销售的法律探讨/武志国

时间:2024-07-22 20:46:33 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8221
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为了极推广装修一次到位或菜单式装修模式,避免二次装修造成的破坏结构、浪费和扰民等现象,提高住宅装修生产的工业化水平,引导住宅产业现代化快速发展,国家出台了《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》(国办发〔1999〕72号)以及《商品住宅装修一次到位实施导则》等文件。购房人直接购买精装房,如果精装质量还可以的话,那么就可以省去了自行装修的麻烦。

一、毛坯(清水)与装修整合,和毛坯(清水)与装修分拆两者的区别

对于将修一次到位的成品房(全装修房)或菜单式装修,房企设计了不同的精装房交易结构,主要包括整合模式和拆分模式。
整合模式,是指房企和购房者只签订商品房买卖合同(约定精装交房标准)。购房款包括了毛坯(清水)房屋和装修工程款两部分,房企开具不动产销售发票。
拆分模式,是指房企安排购房人分别签订《商品房买卖合同》和《委托装修合同》。房屋买卖合同由房企与业主签订,房企承担责任。装修合同由装修公司、房企与买受人(大多数时候房企不参加)签订,装修公司对其质量承担责任。购房人往往根据房企的要求与其指定的装修公司签订《委托装修合同》,如果房地产开发企业自身同时具备室内装修施工资质的,也不排除与房地产开发企业签署的可能性。购房款项被分拆为房款和工程款,房企出具不动产销售发票,装修公司出具房屋装修发票(发票也有可能有比较混乱的安排)。

二、毛坯(清水)与装修分拆的目的

关于为何房地产开发企业将毛坯和精装分拆销售或者毛坯送装修基金的操作,房地产企业的主要目的一般在于以下几种:

(1)所谓的销售概念创新。“毛坯+装修”,房企会有“菜单式服务”等等提法。毛坯房送装修基金的操作手法,给人一种“赠送”或“白给”的感觉,增加项目的卖点。买受人仿似确实很“不理性”,对于一些所谓的营销策略缺乏判断力。

(2)类“价格转移”或准“利润输送”。目的在于规避某种监管或限制。这是一种类“价格转移”的操作手法,比如应对限价,变相加价,争取被认定为“普通商品住房”享受一些优惠等。此等操作,一定程度上可以规避价格限制,或者降低房屋的认定标准进而规避房产税等。

(3)实质目的在于避税。精装修房比毛坯房要多缴营业税、土地增值税,拟将房屋(毛坯房)和装修分开销售,在一定情形下(不是必然能实现税收优化),将毛坯和精装分拆销售可避税(有时对买卖双方都有利可图)。比如,精装修与房屋未分开的,应全额按销售不动产缴纳5%的营业税。如果能够分开,房屋按销售不动产缴纳5%的营业税,精装修按建筑安装交3%的营业税。需要提醒的是,卖毛坯赠精装(款)(在售房赠送过程中,房地产公司赠送是有前提的,这个前提就是受赠人必须购买房屋。属于附有条件、义务的有偿赠送,不属于“无偿赠送”)的安排有时可能带来负面的税收影响,需要与房屋(毛坯房)和装修分开销售模式进行税收对比分析综合判定。

(4)可以提前确认收入。很多房企都是为了年底财务报表好看,需要提前确认收入,如果将毛坯和精装分开,那么毛坯部分的收入在会计角度便于实现提前确认收入。一般来讲,只有在商品房交付时确认收入才是最准确和合理的收入确认时点,如此感觉上“毛坯先交付,精装后交付”的做法(涉及二次交付问题),控制开发节奏,配合招商进展,可以提前确认大部分的收入。

(5)为了转嫁质量责任。其实商品房买卖合同质量类纠纷十之八九都是装修装饰部分的质量问题,主体结构有问题的少之又少。如果将精装房安排成毛坯房买卖和装修施工合同两个行为的话,房屋买卖合同是由购房者和开发单位签订,而房屋装修合同则和开发单位没关系,由购房者和装修公司签订。那么精装部分的质量责任可以转嫁给精装施工单位来承担,把精装施工单位从“幕后”拉到“台前”,此前工程质保和房屋质保是有明确的合同相对性的,房企一直试图把施工单位直接和购房人“搭上火线”。房企的目的“昭然若揭”,买受人与装修单位的装修合同纠纷不会将地产公司实质性地牵扯进去(各方明确约定装修公司与开发单位对出现的问题承担连带责任情形极其罕见)。另外,一些精装行为的一些拆改行为可能涉及违反规划等事宜,不便房企出面。

(6)还有可能是搭售(捆绑销售)行为。由房企开发单位、建材供应商和装修单位三大产业搭建一个平台,构筑产业战略合作上下游产业链,实施住宅集成装修,达到多方共赢。就是房企为了让装修企业获得一定的装修业务,房企从中也分得一杯羹(由于地产公司为装修单位提供了签约机会和实施代收款以及提供施工协调服务,有的收服务费、有的收中介费,名目不一)。房企在《室内装修协议书》当中不承担实质性的义务(代收代付、施工协调等)。

三、毛坯(清水)与装修分拆的法律属性

对于房企将毛坯(清水)与装修分拆的上述行为,国家和地方尚未见到有过相关管理文件,法院也逐渐开始审判此类案件。这中间实质上包含了两类法律关系——房屋买卖和房屋装修。另外如果是房企为购房人之间牵线搭桥,存在居间的法律关系;如果房屋装修款由房企代收代付,则存在代收代付的结算法律关系;如果精修款由房企承担(房企赠送购房者装修基金大礼包),则存在第三人代为给付的法律关系。总之,这种做法目前并不为法律所禁止,因此签订的合同一般是合法有效的。

那么分拆安排,是否应从“实质重于形式”的原则认定为“房屋买卖和房屋装修”属于一个整体的房屋买卖行为呢?《国家税务总局关于销售不动产兼装修行为征收营业税问题的批复》(国税函〔1998〕53号)批复如下:纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为,分别签订两份契约(或合同),向对方收取两份价款。鉴于其装修合同中明确规定,装修合同为房地产买卖契约的一个组成部分,与买卖契约共同成为认购房产的全部合同。因此,根据《营业税暂行条例》第五条关于“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用”的规定,对纳税人向对方收取的装修及安装设备的费用,应一并列入房屋售价,按“销售不动产”税目征收营业税。上述“将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为,分别签订两份契约(或合同),向对方收取两份价款、明确约定两份合同为包容关系”的情形界定为一个合同法律关系。当然上述界定是从税法角度确立的,笔者以为,只要没有明确约定两份合同的包容关系,仍倾向认定为属于两个法律行为——销售房屋与装修房屋两项行为,不论两份合同的签署的主体是否相同。

实践操作中,房屋装修比较容易引发纠纷,可能发生购房者认为房企的装修价格显示公平而要求撤销合同,或者购房者主张装修合同违约要求单独解除装修和认同,或者主张装修合同属于承揽合同的性质,购房者要求停止装修并主张解除装修合同等,发生前述情形均可能将房企推向不利后果。如果后期装修公司玩消失或者破产了,则导致购房者要求其承担装修质保责任时无可奈何。


文/武志国 woo_eye@qq.com

关于印发《天津市政府系统政务信息工作暂行办法》的通知

天津市人民政府


关于印发《天津市政府系统政务信息工作暂行办法》的通知
天津市人民政府


通知
各区、县人民政府,各委、局,各直属单位:
现将《天津市政府系统政务信息工作暂行办法》 印发给你们,请认真贯彻执行。

天津市政府系统政务信息工作暂行办法

第一章 总 则
第一条 为适应建立社会主义市场经济体制和转变政府管理职能的需要, 实现政府系统政务信息工作科学化、规范化、 制度化,依照《国务院办公厅关于印发〈政务信息工作暂行办法〉的通知》(国办发〔1995〕 53号)精神,特制定本办法。
第二条 政务信息工作是各级政府、各部门、各单位的一项重要工作。是各级政府、各部门、各单位办公厅(室)转变工作职能,拓宽服务领域,强化“三服务”的重要方面。其主要任务是:反映政府工作及社会、经济发展中的情况和社情民意,为政府把握全局、科学决策和实施领导
提供真实、及时、准确、全面的信息服务与信息引导。
第三条 政务信息工作必须坚持党的基本路线,遵守宪法、法律、法规,坚持实事求是的原则。
第四条 政务信息工作要坚持分层次服务,一要为本级政府、本部门、本单位服务,起到信息中枢的作用;二要为下级政府、下级部门、下属单位服务,起到信息服务和信息引导的作用;三要为上级政府、上级部门、主管单位服务,起到提供科学决策依据的作用。向市政府办公厅报送
信息、为市政府科学决策和实施领导提供信息服务,是各级政府、各部门、各单位政务信息工作的首要职责。
第五条 政务信息工作应当围绕政府的中心工作和社会、经济发展中的重点、难点、热点及敏感问题,反映在建立社会主义市场经济体制进程中出现的新情况、新问题,改革开放中的新思路、新举措、新经验。
第六条 各级政府、各部门、各单位应切实加强对政务信息工作的领导。要按照政府工作的规律,制定年度信息报送计划和分阶段安排,认真做好协调工作,充分发挥整体功能; 认真做好市领导批示贯彻情况的反馈工作;为信息工作机构及其人员提供便利条件;要建立健全激励机制? ㄆ诮斜碚谩?
第二章 政务信息机构与队伍
第七条 市人民政府办公厅信息处,负责政府系统政务信息网络建设、业务指导和信息人员培训。
第八条 各区、县人民政府,各委、局,各直属单位应在办公室建立健全负责政务信息的机构。
第九条 负责政务信息工作的机构主要履行下列职责:
(一)依据党和国家的方针、政策,结合本地区、本部门的工作,研究制定政务信息工作计划,并组织实施;
(二)做好信息的采集、筛选、加工、传送、反馈和存储等日常工作;
(三)结合政府的中心工作和领导关注的问题,以及从信息中发现的重要问题,组织信息调研,提供专题信息;
(四)为政府实施信息引导服务;
(五)组织开展政务信息工作交流活动,了解和指导下级单位的政务信息工作;
(六)组织本地区、本部门政务信息工作人员的业务培训;
(七) 定期组织召开信息工作会议。
第十条 政务信息网络是政务信息工作的基础。政府系统政务信息网络由一、二、三级网络构成。各区、县人民政府、各部门应根据实际情况和需要,建立和完善政务信息网络。
第十一条 各区、县人民政府、各委局、各直属单位应在其办公室设专职信息工作人员1至2人,确保工作人员的稳定,并由一名办公室主任分管此项工作。
第十二条 政务信息工作人员应具备下列基本条件:
(一)热爱信息工作,有事业心和责任感,作风正派,实事求是;
(二) 熟悉党的路线、方针、政策,熟悉政府或者部门的主要业务工作;
(三)掌握政务信息工作的基本知识和工作技能,具备一定的经济、科技和法律等方面的基本知识;
(四)具有较强的综合分析能力、文字表达能力、组织协调能力;
(五)严格遵守党和国家的保密制度。

第三章 政务信息工作制度
第十三条 下级政府应及时向上级政府报送信息。下级政府对上级政府专题要求报送的信息,必须严格按照要求报送。
第十四条 应加强信息工作的计划性、超前性,确定年度及阶段性工作重点,并适时向网络单位发布。
第十五条 上级政府、部门或主管单位应定期向下级政府、部门或下属单位通报信息采用情况。市政府办公厅信息处每月向网络单位通报信息采用情况。
第十六条 各级政府、部门或单位负责政务信息工作的机构根据需要组织相互之间的信息交流,在依法保守秘密的前提下,最大限度地实现信息资源共享。市政府办公厅信息处以电子数据交换的形式向网络单位定期提供信息。
第十七条 下级政府、部门或下属单位负责政务信息工作的机构向上级政府、部门或主管单位负责政务信息工作的机构报送的信息,必须经本级政府、本部门或本单位的办公室分管领导审核、签发;必要时,报本级政府、本部门或本单位领导审核、签发。
第十八条 对在政务信息工作中成绩突出的单位、个人和优秀信息予以奖励。市政府办公厅表彰会议暨工作会议每两年召开一次,其间的年度以市政府办公厅文件形式予以表彰。评选办法另行规定。

第四章 政务信息质量
第十九条 政务信息应当符合下列要求:
(一)反映的事件必须真实可靠,有根有据。重大事件上报前,务必核实。
(二)信息中的事例、数字、单位务必准确。
(三)急事、要事和突发性事件应当迅速报送,必要时,应连续报送。
(四)实事求是,有喜报喜,有忧报忧。
(五)主题鲜明,文题相符,言简意赅,力求用最简练的文字和有代表性的数据反映事物的概貌和发展 趋势。
(六)反映情况和问题要有深度,要透过事物的表面,揭示事物的本质和深层次问题,做到有情况、有分析、有预测、有建议、有定性分析和定量分析。
(七)适应科学决策和领导需要,报送适时对路的信息。

第五章 政务信息工作手段
第二十条 市政府政务信息微机网络系统是市政府系统政务信息工作的支持系统,是政务信息双向传输的重要通道,是市政府办公厅信息处获取信息的主要渠道。市政府办公厅信息处负责该网络的建设和管理工作。
第二十一条 各级政府、各部门、各单位应积极加强政务信息工作现代化手段的建设,保证政务信息工作的正常开展,实现信息迅速、准确、安全地处理、传递、使用和存储。
第二十二条 各级政府、 各部门、各单位应建立严格的网络设备管理、维护和值班制度,严格遵守有关安全、保密的规定,保证网络设备的正常运行和信息传输的通畅。

第六章 附 则
第二十三条 本办法由天津市人民政府办公厅信息处负责解释,并根据施行情况予以修订。
第二十四条 本办法自发布之日起施行;原津政办发〔1989〕57号印发的 《天津市政务信息工作规范(试行)》即行废止。



1996年11月4日

国家发展计划委员会、国家经济贸易委员会、财政部、农业部、对外贸易经济合作部、中国人民银行、海关总署、国家粮食局、中国农业发展银行关于落实进一步扶持我国大豆产业发展有关措施的通知

国家发展计划委员会、国家经济贸易委员会、财政部、农业部、对外贸易经济合作部、中国人民银行、海关总署、国家粮食局、中国农业发展银行


国家发展计划委员会、国家经济贸易委员会、财政部、农业部、对外贸易经济合作部、中国人民银行、海关总署、国家粮食局、中国农业发展银行关于落实进一步扶持我国大豆产业发展有关措施的通知

2003年1月21日  计经贸〔2003〕92号

各省、自治区、直辖市及计划单列市、新疆生产建设兵团计委、物价局、经贸委(经委)、财政厅、农业厅(局)、外经贸委(厅、局)、粮食局,中国人民银行各分行、营业管理部、各省会(首府)城市中心支行,广东分署、天津、上海特派办,各直属海关,农业发展银行分行:
  为促进我国大豆生产发展,提高大豆产业的国际竞争力,增加农民收入,经国务院批准,现将进一步扶持我国大豆产业发展的有关措施通知如下:
  一、调整东北和内蒙古东部地区的种植结构。东北地区水资源比较缺乏,玉米、水稻严重积压。要把调整东北和内蒙古东部地区的种植结构,扩大大豆种植面积作为一项战略任务,经过三到五年的努力,把东北和内蒙古东部地区建成我国优质大豆的优势产区。
  二、努力提高东北和内蒙古东部地区种植大豆的生产水平和比较效益。多年来大豆生产停滞不前,重要原因之一是种植大豆的生产水平和比较效益低。鼓励和引导农民扩种国内短缺的大豆,关键是解决种植大豆生产水平和收益偏低的问题。要努力提高单产和品质,千方百计降低大豆生产成本,减轻农民的税费负担。
  (一)加大实施大豆良种示范工程的力度。实施良种示范工程,可以在统一供种的基础上,实行连片种植、机械深松,降低种植成本,提高单位面积产量。2003年良种大豆种植示范面积由原计划的1000万亩扩大到2000万亩。
  (二)对收购的优质大豆实行单收单储,优质优价。由大豆经销企业收购的优良品种,要与一般品种分开储存,分开销售。
  (三)推广大型农机深松免耕抗旱技术和精量播种技术,提高单位面积产量。继续对大豆生产区种植大豆农民购置大中型拖拉机、深松机和精量播种机给予适当补贴。
  (四)按照中央提出的“减轻、规范、稳定”的要求,积极稳妥地推进农村税费改革,切实减轻农民负担。
  三、加强大豆供种及产销一条龙服务。
  (一)建立良种大豆繁育和统一供种的市场机制,引导农民种植良种大豆。积极研究、开发大豆根瘤菌剂,提高我国大豆质量和单位面积产量,努力降低生产成本。
  (二)加强优质、高产大豆栽培技术的培训和推广,实行大豆合理轮作,提高农民种植良种大豆的技术水平。
  (三)树立我国大豆的品牌形象。大豆主产区政府要把良种大豆的种植、推广作为一项重要工作,建设绿色、无公害大豆生产基地;组织企业开展多种形式的非转基因、绿色、无公害大豆的宣传和市场营销活动;对大豆宣传和市场营销活动给予必要的支持。
  (四)加快培育大豆购销主体,规范大豆流通秩序。加快培育有一定经济实力、能够抵御市场风险、承担大豆收购责任的大豆经销企业,建立统一规范、竞争有序的大豆流通秩序,改变目前多数大豆经销商规模小、资金分散、组织化程度低、流通环节秩序混乱、效率不高的状况。
  (五)把大豆种子企业收购种用大豆列入农业发展银行贷款范围,对其收购种用大豆所需资金,由农业发展银行按“以销定贷、以效定贷”的原则,在保证资金封闭运行的前提下择优选贷。
  (六)建设和完善大豆批发市场,提升批发市场的功能。大豆批发市场要吸收具有一定经营规模的大豆经销企业、大豆用量较大的加工企业和具有一定资金实力的中间商作为会员,按照现代企业制度的要求运作,提供优质的服务吸引企业进场交易。
  (七)免征运输豆粕的铁路建设基金。
  四、继续鼓励发展大豆深加工。大豆除食用和加工豆粕及豆油外,还要着重发展销路广、市场潜力大的豆奶、豆奶粉、分离蛋白、浓缩蛋白和组织蛋白等新兴大豆食品。要以开发大豆磷脂、皂甙、异黄酮、食用纤维等功能性食品为方向,加快研究高质量、高附加值、高效益的具有特殊营养功能的大豆新产品。要支持引导大豆加工企业提高科技创新能力,延长大豆加工产业链,提高深加工产品档次和企业效益。2003年要继续对大豆深加工项目给予国债贴息方面的优惠政策支持,其必须进口的设备及技术,按照《国务院关于调整进口设备税收政策的通知》(国发〔1997〕37号)中关于免征关税和进口环节增值税的有关优惠政策执行。
  五、鼓励豆粕出口。我国周边国家和地区每年从南美洲进口豆粕800万吨~1000万吨。与南美豆粕比较,我国大豆加工具有成本低、运距短、豆粕新鲜、小船运输直达周边国家和地区各港口等优势。要鼓励我国大豆加工企业发挥加工和区位优势,开拓豆粕国际市场。对加工贸易进口大豆出口豆粕后的豆油内销给予进口配额安排,按关税配额内税率征税进口。
  六、加强对大豆产业的领导。大豆主产区的各级人民政府要高度重视大豆产业的发展,加强对大豆生产和一般性服务的指导,及时研究、解决大豆生产、销售、加工过程中出现的问题,抓好各项措施的贯彻落实工作。