江苏省徐州市人民政府


徐州市人民政府令
　
第６８号



　　《徐州市新建商品房价格管理办法》已经一九九九年九月九日市人民政府第三十五次常务会议审议通过，现予发布，自发布之日起施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
市长　于广洲
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
一九九九年十一月二十七日


　　　　　　　　　　　徐州市新建商品房价格管理办法

第一章　总则





　　第一条　为规范新建商品房价格行为，促进房地产业健康发展，保护商品房消费者合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《江苏省商品房价格管理规定》，结合本市实际，制定本办法。


　　第二条　在本市城市规划区范围内国有土地上从事商品房开发经营及其相关管理活动的，应当遵守本办法。


　　第三条　市、县（市）、贾汪区价格主管部门负责本行政区域内商品房价格行为的监督管理工作。
　　各级建设、房产管理部门应当依法协助价格主管部门做好对商品房价格行为的监督管理。


　　第四条　商品房价格行为应当遵循合理、公开和诚实信用的原则。

第二章　价格制定





　　第五条　商品房价格的制定，应当以合理成本为基础、市场供求为导向，兼顾国家、企业和消费者三者利益，并结合区位、楼层、朝向、质量等因素，实行差别作价。


　　第六条　商品房价格的构成为：
　　（一）成本构成：
　　１、土地征用（出让）及拆迁补偿费；
　　２、前期工程费；
　　３、建筑安装工程费；
　　４、附属公共配套设施费；
　　５、公共基础设施费；
　　６、管理费用；
　　７、销售费用；
　　８、财务费用；
　　９、公共设施专项维修资金。
　　（二）利润。提取基数为本条第一项前五目之和，具体比例为：
　　１、经济适用房的利润，最高不得超过３％；
　　２、普通住宅房的平均利润率，最高不得超过８％；
　　３、高档住宅房和非住宅商品房的利润率，由开发经营单位自主确定。
　　（三）税金。
　　（四）住宅差价：
　　１、区位差价，按照同级政府建设、国土、价格部门共同确定并公布的地段划分增减价格；
　　２、楼层、朝向差价，由价格主管部门根据本地具体情况确定，但增减差价总额的代数和应当等于零；
　　３、质量差价，由价格主管部门根据建筑工程质量管理部门确认的优良工程，在商品房建筑安装工程造价的基数上加价１．５％。


　　第七条　商品房价格的计算公式为：商品房价格＝成本＋利润＋税金±区位差价±层次差价±朝向差价＋优良工程加价。


　　第八条　房地产开发经营单位必须按照本办法第六条规定的价格构成测算或者制定商品房销售价格。有关费率需要调整时，由价格主管部门按照规定权限调整。
　　开发小区（片）内的营业用房和设施的建设费用以及其他按照规定不得计入商品房成本的费用，不得计入商品房价格。

第三章　价格管理





　　第九条　商品房价格管理实行直接管理与间接管理相结合的原则。
　　不同类型的商品房实行不同的价格管理形式：
　　（一）经济适用房，实行政府定价，由房地产开发经营单位按照价格主管部门核定的价格执行预、销售价格；
　　（二）普通住宅房，实行政府指导价，房地产开发经营单位按照价格主管部门核定的基准价格，在３％的浮动幅度内执行预、销售价格；
　　（三）高档住宅房和非住宅商品房，实行市场调节价，由房地产开发经营单位依据建设开发经营成本和市场供求状况确定销售价格，报当地价格主管部门备案。


　　第十条　实行政府定价和政府指导价的住宅房，由房地产开发经营单位按照本办法第六条规定的价格构成项目测算价格，报当地价格主管部门审核批准：
　　（一）商品房预售时，应当向当地价格主管部门报批预售价格。
　　（二）商品房竣工经综合验收合格后，应当向当地价格主管部门报批销售价格。预售价格与销售价格一致的，书面告知当地价格主管部门认可。
　　（三）商品房附属建设车库、地下室、阁楼等，其销售价格一并报当地价格主管部门审批。


　　第十一条　经济适用房和普通住宅房预、销售价格未经价格主管部门审核批准的，房产管理部门不予核发《商品房预（销）售许可证》。


　　第十二条　价格主管部门、房产管理部门应当将批准的住宅房的价格与核发的《商品房预（销）售许可证》同时向社会公布。


　　第十三条　房地产开发经营单位销售商品房应当实行明码标价：
　　（一）经济适用房，应当按照价格主管部门审定的价格标示；
　　（二）普通住宅房，应当按照政府指导价并在规定的浮动幅度内确定的价格标示；
　　（三）高档住宅房和非住宅商品房，应当按照向当地价格主管部门备案的价格标示。


　　第十四条　商品房价格的标示，应当使用统一的标价表（签）。
　　商品房标价表（签）内容包括：
　　（一）商品房使用面积单价和建筑面积单价；
　　（二）商品房套内使用面积、套内建筑面积与应分摊的共有建筑面积比例；
　　（三）座落位置、房型结构简图；
　　（四）楼房、朝向价格增减系数；
　　（五）商品房价格外代收代付的具体收费项目和收费标准。


　　第十五条　商品房交付使用办理上房手续时，未经当地价格主管部门批准，房地产开发经营单位不得收取标示价格之外的任何费用。
　　房地产开发经营单位在商品房销售中不得利用虚假广告宣传或者其他使人误解的手段进行价格欺诈。

第四章　罚则





　　第十六条　有下列行为之一的，由市、县（市）、贾汪区价格主管部门责令改正，并按照以下规定予以处罚：
　　（一）违反本办法第九条规定，擅自定价或者不按照价格主管部门审批的价格执行的，没收违法所得，可以并处违法所得五倍以下的罚款；没有违法所得的，可以处以三万元以下罚款；情节严重的，责令停业整顿。
　　（二）违反本办法第八条第二款、第十五条第一款规定，随意摊提成本、重复收费、超标收费，变相提高价格的，没收违法所得，可以并处违法所得五倍以下罚款；没有违法所得的，予以警告，可以并处三万元以下罚款。
　　（三）违反本办法第十三条规定，不实行明码标价的，没收违法所得，可以并处五千元以下罚款。
　　（四）违反本办法第十五条第二款规定，利用虚假广告宣传或者其他使人误解的手段进行价格欺诈的，没收违法所得，可以并处违法所得五倍以下的罚款；没有违法所得的，予以警告，可以并处三万元以下罚款。


　　第十七条　价格工作人员滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

第五章　附则




　　第十八条　本办法所称经济适用房，是指享受政府优惠政策，并为特定对象建设的住宅商品房。
　　本办法所称普通住宅房，是指享受一定的政府优惠政策建设的住宅商品房。
　　本办法第六条中下列概念的含义是：
　　（一）土地征用（出让）及拆迁补偿费，指法律、法规和规章规定征用土地及拆迁的补偿、补助、安置等费用。拆迁旧建筑物回收的残值和安置中的差价收益应冲减成本，受让土地按实际支出的土地出让费计入成本。
　　（二）前期工程费，指开发项目实施前期工程发生的费用，包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质的勘察、测绘、通电、通水、通路、土地平整等费用。
　　（三）房屋建筑安装工程费，指列入建筑安装工程施工图预算项目的主体房屋建筑安装费用，一般包括住宅土建（含桩基）工程费、水电安装工程费及附属工程费。材料价格的处理方法，执行省有关工程建设材料预算价格的规定。
　　（四）附属公共配套设施费，指列入建筑安装施工图预算项目，与主体房屋相配套的非营业性的公共配套设施费用。
　　（五）公共基础设施费，指开发项目内直接为商品房配套建设的道路、供水、供电、供气、排污、排洪、照明、绿化、环卫等公共基础设施费用。
　　（六）管理费用，指开发经营单位为组织开发经营活动所必需发生的费用，以本办法第六条第一项前五目之和为基数计算，不超过３％。
　　（七）销售费用，指开发经营单位为销售商品房而发生的费用，以本办法第六条第一项前五目之和为基数的１．５％计算。
　　（八）财务费用，是指开发经营单位为开发项目筹措建设资金所发生的银行贷款利息支出、汇兑损益及手续费。利息支出的计算基础不超过本办法第六条第一项前五目之和的３０％，计息时间为：多层住宅不超过２４个月，高层住宅不超过３６个月。利率按国家规定执行。
　　（九）公共设施专项维修资金，该资金的征收、使用和管理按照国家、省有关规定执行。


　　第十九条　本办法自发布之日起施行。


检察机关民事行政公诉权之探讨

北京市朝阳区人民检察院 武彬
邮编100026 电子信箱：wu_binvip@yahoo.com.cn


检察机关是否应该享有民事行政公诉权，是近年来立法争论的热点问题之一。对此，学者专家众说纷纭，莫衷一是。笔者试从检察机关对民事行政的监督权说起，对检察机关民事行政公诉权作初步探讨，以期获得对法制理念的深刻认识。
在中国的法律体系中，检察机关的主要职能是监督职能。我国宪法第一百二十九条规定：“中华人民共和国人民检察院是国家的法律监督机关。”也就是说，人民检察院拥有国家所赋予的监督权，应监督法律的有效实施，并最大限度的维护国家和人民的合法权益，以确保社会的稳定发展。检察机关的监督职能具体体现为检察权，如刑事侦查活动监督权、民事行政检察权、公诉权等。其中，民事行政监察权是指检察院依照法律规定对人民法院的审判活动和行政诉讼活动实行的法律监督的权力。但是，对于某些损害国家利益或公民重大权益的民事行政行为，如果没有还启动诉讼程序，检察机关就无法对其合法性进行监督，这无疑是检察监督的“盲区”；公诉权是检察权的一项重要职能，指人民检察院享有以国家名义对一切损害国家利益和社会公共利益的违法犯罪行为向人民法院提起公诉、并派员出席法庭支持公诉的权力。在现阶段，检察院的公诉权只限于刑法所规定的违法犯罪行为，而对民事行政方面的违法违规行为给国家或个人造成的损失，缺乏长期有效的监督，使得国有资产非正常流失现象严重。这不得不说是法律监督的一大缺憾。国有资产是我国社会主义制度赖以存在和发展的物质基础，是全体人民根本利益的集中体现。当前我国国有资产流失现象严重：有一部分是贪污、贿赂等犯罪行为所造成，但也有相当一部分是由于违法的民事行政行为所造成的。对于这类违法行为，没有人代表国家提起诉讼，或者虽有人享有诉权，但由于种种原因而不行使，以致国家和社会的公共利益所遭受的损失无法弥补。在中国即将加入的WTO（世界贸易组织）中规定的中国政府的义务，很多都涉及了国家公益的职能。为了保护公共利益，各国都通过了民事行政公诉权诉予以保障，而我国却无人代表公共利益提起诉讼，对此，我国立法应当考虑赋予检察机关提起民事行政公诉的权力。
从目前的立法状况来看，我国在民事行政监督权的立法上确有不足之处。《刑事诉讼法》第七十七条第二款规定：如果是国家财产、集体财产遭受损失的，人民检察院在提起公诉的时候，可以附带提起民事诉讼。然而在《民事诉讼法》中，并没有赋予检察机关代表公共利益提起民事诉讼的权力。首先，同是国家利益受损，由犯罪行为所造成的损失，检察机关可以介入，受损的国家利益有机会得到补偿；而违法但不构成犯罪的民事行政行为所造成的国家损失，检察机关就不能介入，无法行使监督权。由于不同原因造成相同的损害后果，检察机关却不能行使相同的监督权对其进行保护，这不能不说是三大诉讼法之间不协调的表征。其次，由于种种原因，刑事诉讼法的这一规定在实践中常常无法落实。如《刑法》规定的签订、履行合同失职被骗罪，为亲友非法牟利罪，造成破产、损失罪，徇私舞弊低价折股、出售国有资产罪。这几种罪名侵犯的客体均为国家利益，且侵犯程度都是重大损失。但这几种罪的侦查权现属公安机关，以公安机关目前的侦查管辖范围之大、人力状况之紧张经常无暇顾及，执行起来不很得力；而且，即使追究了有关人员的刑事责任，对于检察机关提起附带民事诉讼的规定仍需着力落实，加大附带民事赔偿的力度。
检察机关的民事行政公诉权理论在国外由来已久，并被许多国家所采纳。法国《民事诉讼法》第四百二十三条规定：在事实妨碍公共秩序时，检察院得为维护公共秩序进行诉讼。法国诉讼理论认为，检察官是国家利益的代表，是社会公共利益的代表，凡是涉及到国家利益、社会公共利益、公民的重大利益的民事活动，检察院都有权提起诉讼和参与诉讼。检察官提起行政诉讼，在理论上和实践中是完全可行的。行政诉讼最早的形式是以法国为代表的行政越权之诉。建立行政越权之诉的目的不是为了恢复个人的权利，而是为了维护行政行为的合法性。在行政越权之诉中，与自己利益没有关系的人都可以对某些具体的行政行为提起公益性的行政诉讼。行政越权之诉是行政诉讼的主要形式，是行政诉讼的内在功能。由于法国宪法明确规定司法机关不能干预行政，所以法国检察机关不能提起这种诉讼。但是，许多国家采纳了行政越权之诉的理论，承认检察机关有权提起公权诉讼。
德国法律规定：联邦最高检察官作为联邦公共利益的代表人，有权参与民事诉讼和行政诉讼。在美国，检察官是政府的代表，有权代表政府行使诉讼权利，对损害政府和公共利益的违法行为提起诉讼，又称“社会公益诉讼”，涉及民事和行政领域。在我国的《澳门民事诉讼法典》中，也规定检察官有权提起民事诉讼。
根据各国的立法实践，我国应立法确认检察机关民事行政公诉权，充分履行法律监督职责，将国家对国有资产的特殊保护落到实处。人民检察院提起公诉的民事行政案件，应当是违反国家有关法律，并且侵犯的客体是国家、集体、社会的公共利益，或某些涉及公民重大利益损害的案件。笔者将其大致分为六种：
一、侵害国家利益的案件。例如，某行政机关违反了有关规定，对不合格的私人煤矿发放了开采许可证，使得国有资源被破坏性开采，造成巨额的损失。人民检察院是国家利益忠实的守护神，在现阶段我国民事行政方面的违法行为主要是侵犯国有资产所有权，造成国有资产流失的行为以及破坏国家资源的违法行为，其主体可以是公民、法人、其他组织，或者做出具体行政行为的行政机关。
二、侵害社会利益的案件。即人们经常说的“公害案件”。公害案件是指违法行为直接造成不特定多数人的人身、财产遭到损害的案件。我国现在还处在社会主义初级阶段，市场公平竞争机制不很完善，就会有一些企业靠违反法律，逃避制裁来提高企业的经济效益。其中最为明显的就是环境污染。比如某造纸厂违反有关环保规定，向附近河流排放大量有毒污水，造成严重的环境污染。对此，为了维护人民的生存环境，检察院应对此类案件负有监督义务，并要代表公众利益提起公诉。
三、损坏社会公共设施的案件。损坏社会公共设施的违法行为，侵害的是不特定多数人的合法权益。如行政机关违反法律占用公共设施，但又未给予应有的维护，以致公共设施被损坏。对于这种针对不特定多数人的侵害，检察院有权力、有义务代表被侵害的不特定多数人，对行政机关的违法行为提起公诉。
四、侵害涉及公民重大权益的案件。此条字面包含范围甚广，但在实际应用中应具体到用列举法解释条文。如法国、德国、澳门地区的检察院重视在婚姻、收养、亲子关系等社会问题上提起“民事诉讼程序”，对民事诉讼进行国家干预。
五、没有起诉主体的民事案件。在实践中，往往有些民事案件，由于种种原因造成无合格诉讼主体，但违法行为侵害了受害人的合法权益，造成了严重的损害后果。如被损害人死亡且无亲属无单位，但此民事违法行为造成的社会影响极坏。在这种情况下，检察机关就应当发挥其法律监督的作用，对此类案件提起公诉。
六、涉及违反公序良俗的民事、行政案件。例如某行业几巨头召开临时峰会，共同议定价格联盟，形成价格垄断。这种行为表面上是侵害了别的生产厂家的权益，实际上破坏的是社会主义经济秩序。在我国的金融秩序没有培育完善，企业还缺乏联合抵制不正当竞争的经验和法律意识的情况下，检察机关有必要对此类行为提起公诉。
人民检察院提起公诉的民事行政案件的范围应有严格限制。因为检察院提起民事、行政公诉行为的性质与公民、法人和其他社会组织作为原告起诉的性质不同，为了维护民事诉讼的行政诉讼双方当事人地位平等，以及民事诉讼的抗辩平衡原则，各国在立法上和实践上都有严格限制。《法国民法典》第四百二十二条详细规定了检察院提起公诉的职权范围：有关公民重大利益的如亲子关系、未成年人监护、负债核查、个人破产案件；涉及法人重大利益的如公司破产与财产清算、追究公司负责人财产责任的案件等。美国法典第二十八卷第五百四十七条规定检察官有权对涉及联邦利益的七种民事案件提起诉讼；德国检察院有权对婚姻无效、雇用劳动、禁治产等案件提起诉讼；日本民事诉讼程序法规定检察院有权提起诉讼的范围是婚姻案件、收养案件和亲子案件。
加入世贸组织以后，我国现有的法律体系必将受到一定的冲击。如何限制权力将成为核心问题，而更重要的是要加强对权力的监督。检察机关的监督责任十分重大。让检察院享有民事行政公诉权只是改造法学之城的一块铺路砖，中国法治之路还有很长。“路漫漫其修远兮，吾将上下而求索。”