中央企业团工委


中央企业团工委文件

中企团发[2005]5号




关于深入开展创建“五四红旗团委”活动的意见

各中央企业团委：

　　长期以来，各级团组织将创建“五四红旗团委”活动作为全面推进团的基层组织建设、活跃基层团的工作的有效载体，扎实推进，逐级创建,基层团建整体水平有了明显提高，团组织在青年中的凝聚力和影响力有了进一步增强，作用得到了进一步发挥。同时，活动得到了党政领导的高度重视和大力支持，不少企业将活动纳入党的基层组织建设的总体部署中，与基层党建同步规划、同步考核、同步推进，形成了良好的工作机制。

为落实新形势下党对共青团工作提出的新要求，适应团员青年的新变化和企业改革发展的新形势，进一步提高创建“五四红旗团委”活动水平，扩大覆盖面，增强影响力和实际效果，现提出以下意见。

　　一 、活动宗旨和总体目标

　　活动的宗旨是：以“三个代表”重要思想和党的十六大精神为指导，认真贯彻落实党的十六届三中、四中全会和团十五届三中全会精神，紧紧围绕和服务加强党的执政能力建设的总体要求，推动基层团组织进一步依托“党建带团建”，以加强共青团能力建设为重点，加强团的自身建设；进一步用改革的精神研究新情况，解决新问题，积极探索适应社会主义市场经济新形势的组织机制和运行方式；进一步按照“全团抓基层，全团抓落实”的工作要求，巩固和加强团的基层组织建设，为各项工作开展提供坚实的组织基础。从而切实增强团组织的服务能力、凝聚能力、学习能力、合作能力，把团组织建设成为贯彻“三个代表”重要思想的组织者、推动者和实践者，成为企业党组织的得力助手和可靠后备军，成为具有强大吸引力、凝聚力和战斗力的组织。

　　今后一段时期活动的总体目标是：通过深入开展创建活动，进一步强化基层团委建设，带动支部建设，促进基层团的工作全面活跃，使团的基层组织能够更好地适应中央企业改革发展的新形势，不断巩固和扩大党执政的青年群众基础。力争用三到五年的时间，使“五个有”（有一个好的班子特别是一个好的带头人，有一支能够发挥模范带头作用的团员队伍，有围绕党的中心工作并适合青年特点的活动，有一套行之有效的工作制度，有保证工作正常开展的必要经费和阵地）团组织达到90%以上。创建大批“四个好”（班子建设好、主题活动好、支部建设好、阵地建设好）的“五四红旗团委”。

　　二、主要深化措施

　　（一）要进一步扩大范围。一是要在已成立团组织的合资企业、控股企业中，以及在已建团或建立临时团组织的驻海外企业中，逐步开展创建“五四红旗团委”活动，并纳入活动整体方案。二是要带动团支部建设，在创建“五四红旗团委”的过程中加强支部建设，评选和表彰“五四红旗团支部”。

　　（二）要不断丰富内容。一是要抓好团员队伍建设。要在团员中开展好以学习实践“三个代表”重要思想为主要内容的增强团员意识教育活动。要使保留团籍的青年党员和党员团干部认真参加好党员先进性教育活动。二是进一步发挥共青团组织在青年社团、青年工作网络和青年文化组织中的核心作用，加强团组织对青年的影响力、辐射力，增强团组织自身的凝聚能力与合作能力。三是要大力提高学习能力，既要加强组织自身的学习，努力培养学习型组织，又要积极推进广大团员青年开展学习，努力成为学习型群体，始终保持团组织的生机和活力。要坚持不懈地以邓小平理论和“三个代表”重要思想武装团员青年，要引导团员青年学习文化科技、社会历史、经济法律等各方面的知识，要推动以“号手” 等活动为主要形式的青年“创新创效”活动的广泛开展，组织团员青年在实践中学习。

　　（三）要建立和完善新的工作制度。一是要建立起重点联系基层的制度。各级团委要逐级向下，广泛建立起上级团组织重点联系下级团组织的工作制度。各中央企业团委每年要联系5个基层团委，为其提供具体的指导和帮助。二是各创建单位要建立团务公开制度。把团的重点工作、活动开展情况、团费收缴和使用情况等及时予以公布。把团员对团的工作和事务的知情权、参与权、监督权真正落到实处，要根据团员青年的需求和意见，制定年度工作计划，切实从团员的意愿出发，提高团组织的服务能力。三是各级五四红旗团委创建单位要健全工作考核制度，建立以工作业绩为重点，以组织建设为重要内容，以团员青年的认可度、满意度为基本尺度的工作评价体系，并积极争取把团的考核纳入党组织考核体系，年度考核结果要报送同级党委组织部门。

　　三、关于评定标准

（一）“中央企业五四红旗团委”的基本条件是：

　　1．班子建设好。班子健全，能够忠实实践“三个代表”重要思想，做到政治坚定，头脑清醒，求真务实，坚强团结，开拓创新。班子整体素质高，主要负责人有较强的表率意识和责任意识，忠诚党的事业，热爱团的岗位，并具备较强的业务能力和团务知识。班子成员能够坚持从自身做起，提高修养。具有宽广的胸怀，虚心学习的态度，联系青年的作风和相互熟悉支持的意识。特别是具有开阔的视野，考虑问题、开展工作时，能站在企业改革发展大局和团组织长远发展的高度，把党的要求和青年的愿望结合起来。团委能够按期换届，民主选举。贯彻民主集中制，集体领导，分工负责，做到决策民主，管理科学，在团员青年中具有较高威信。

　　2．主题活动好。创造性地贯彻企业党政领导和上级团组织的工作要求，大力加强青年思想政治教育，积极开展青年创新创效活动，特别是积极组织开展争创“青年文明号”、争当“青年岗位能手”活动和“青年安全生产示范岗”活动。促进了企业产品服务质量的有效提高以及经济效益的明显增长，青年技能、职业道德、职业文明、安全生产水平显著提升；代表青年参与民主管理和监督，反映青年意愿，积极为青年提供切实有效的服务；团的各项工作实绩得到党政认可、青年好评。

　　3．支部建设好。贯彻“全团抓基层、全团抓落实”的要求，认真履行团委职责，积极指导支部工作，大力加强组织创新，使团支部建设在创新中得到巩固和加强，带动支部工作全面活跃，不断扩大团支部对团员青年的覆盖面。所属支部设置合理，适应生产经营实际和青年分布特点；所属下一级团委和团支部按期换届，民主选举，组织制度健全有效，班子健全；工作制度完善，工作积极，富有朝气，活动开展经常，在青年中影响好，凝聚力强；有一支素质较高的团干部队伍和团员队伍。

　　4．活动阵地建设好。有业余团校、青年读书俱乐部、青年业余读书角、共青团板报、团刊等具有一定规模和工作档次的团的活动阵地为保障。企业团员青年数量在1000人以上的，应有专门团刊或内部青年刊物；企业设有内部网站的，团委应在网站上建有青年园地；有能够满足青年基本文化生活需求的各种兴趣小组、文体娱乐组织；团的工作经费有稳定的来源，善于发掘和运用多种资源，团的工作有一个良好的环境；有完善的联系团员青年的渠道，通过建立联系点、电子信箱等途径，使团组织和广大团员青年之间建立畅通有效、长期稳定的联系。

（二）“中央企业五四红旗团支部”的基本标准是：

　 1．班子健全，按期换届，支书称职。支部分工明确，各项工作有专人落实。每年能够召开团员大会进行换届。团支部书记学习刻苦、工作勤奋、道德高尚、作风优良，热爱团的工作，热心为团员青年服务，得到团员青年的广泛认可和党政领导的充分肯定。

　 2．制度完善。能够坚持“三会一课” （支部团员大会、支委会、团小组会制度，团课制度）和“二制一册”制度（团员教育评议制度、推荐优秀共青团员作为党的发展对象制度，团支部工作手册），定期召开团员大会决定团支部工作重大事宜，定期召开支委会研究落实上级团委和支部大会决定的各项重点工作，能经常性地以团小组为单位开展活动、落实支部工作。有团支部工作手册，按要求对团支部工作计划、会议记录、支部活动情况等内容进行记载。团员管理工作规范，联系团员青年的渠道畅通。团支部能定期对团员情况进行统计和登记，有团员花名册。能够坚持在团员青年中开展党的知识教育，定期向党组织推荐优秀团员作为党的发展对象。定期足额上缴团费。团支部年初有书面工作计划，年底有书面工作总结。

　 3．活动丰富。能够围绕服务企业改革发展大局、服务青年成长成才的要求，认真贯彻同级党组织和上级团组织的工作安排，在团员青年中积极开展形式多样的思想政治教育活动、青年“创新创效”活动和各类青年文化体育活动。活动形式新颖，内容丰富，在团员青年中具有较强吸引力。

4．作用明显。团支部有着较强的服务能力、凝聚能力、学习能力和合作能力，成为带领团员青年围绕企业改革发展大局做贡献的坚强堡垒。能够按照创建学习型组织的要求开展学习活动，团员青年的知识水平和专业技能得到明显提高。团员模范作用发挥显著，有一定数量的“优秀共青团员”和“青年岗位能手”。团支部在“号手”活动、青年安全示范岗活动、青工技能比武等青年“创新创效”活动中，组织有力，并取得了良好成绩，得到了党政领导和上级团组织的充分肯定。团支部能够积极想办法帮助团员青年克服生活、工作、学习中的困难，赢得了团员青年的一致信赖。能够积极争取党政领导的支持，团的活动经费和阵地有保证。

　　企业各级团委开展创建“五四红旗团委”活动，其标准可结合实际，参照“中央企业五四红旗团委”和“中央企业五四红旗团支部”标准制定。

　　四、关于申报程序

　　“中央企业五四红旗团委”的申报条件和程序是：

　　（一）近三年内，曾获中央企业团委颁发的“五四红旗团委”称号，各项工作得到同级党委和所在中央企业团委的充分认可，可申报“中央企业五四红旗团委创建单位”，由中央企业团工委按照业绩优先的原则确定。

　　（二）被确定为“中央企业五四红旗团委创建单位”的基层团委，创建期限为3年。期间，能够认真对照评定标准和要求积极开展创建活动，不断加强自身建设，开展创建活动1年以上，并且达到“中央企业五四红旗团委”评比标准的基层团委，经中央企业团委推荐，并经中央企业党委（党组）同意后，可申报“中央企业五四红旗团委”。

　　（三）中央企业团工委按照业绩优先、兼顾平衡的原则，同时认真审查其主题活动开展情况和换届情况后，以差额评选的方式，择优确定年度“中央企业五四红旗团委”。未被授予“中央企业五四红旗团委”称号的“中央企业五四红旗团委创建单位”，在创建期内的，可继续申报“中央企业五四红旗团委”。

　　（四）获得“中央企业五四红旗团委”称号，或获得其他省级“五四红旗团委”称号，成绩突出的，经中央企业党委（党组）和中央企业团工委同意，由中央企业团工委向团中央推荐，申报“全国五四红旗团委创建单位”。 已被确定为“全国五四红旗团委创建单位”的，并且在创建活动三年期限内表现突出，达到“全国五四红旗团委创建”标准的，将由中央企业团工委向团中央推荐，参加“全国五四红旗团委”的评选。

各中央企业团委参加创建“五四红旗团委”活动，应经中央企业党委（党组）同意，先申报“中央企业五四红旗团委创建单位”，后申报“中央企业五四红旗团委”。申报工作主要程序、创建期限、确定办法，除“近三年内，曾获中央企业团委颁发的‘五四红旗团委’称号”外，其余同上。由于中央企业团委在活动开展中负有重要领导责任，其申报条件还应包括：所属团组织积极开展了创建活动，并且有一定数量的基层组织在近三年内受到中央企业团工委或其他省级团委的表彰。

企业各级团委在创建活动中，可参考“中央企业五四红旗团委”的申报条件和程序制定相应的条件及程序。

　　“中央企业五四红旗团支部”原则上从“中央企业五四红旗团委”或“中央企业五四红旗团委”创建单位、所属的团支部中产生，在征得其同级党组织同意的基础上，由其所在基层团委报中央企业团委及中央企业党委（党组）审核后，报中央企业团工委评定。

　　五、工作要求

　　（一）进一步提高认识。创建“五四红旗团委”活动是贯彻落实党的十六届三中、四中全会和团十五届三中全会精神，加强团的能力建设的重要载体。各级团组织要高度重视，认真落实好各项深化措施，扩大活动影响，提高工作质量。

（二）要依靠党建带团建。各基层团委要主动争取党组织的重视和支持，将创建活动纳入党的基层组织建设总体部署和考核体系。要随着企业党建工作的不断加强，与时俱进丰富活动内容，创新活动机制，便活动始终成为与建立现代企业制度相适应的基层团组织建设的有效载体。

　　（三）要坚持抓好创建过程。各创建单位在创建过程中，要及时对照检查工作情况，研究问题，制定计划。要做到目标明确，步骤清晰，方法得当，措施有力，使活动要始终围绕创建宗旨，把握总体目标，紧贴创建标准，确保团组织服务企业改革发展大局，服务青年成长成才的作用得到及时发挥。

中央企业团工委

2005年3月30日

《商品房买卖合同》（GF-2000-0171）
逐条祥解

山东正洋律师事务所 张洪涛


概述：商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。商品房买卖合同是商品房买卖双方当事人签订的，用以明确各自权利义务的具有法律效力的文件。
目前实践中最常用的商品房买卖合同文本是国家工商行政管理局和建设部于2000年联合制定的《商品房买卖合同》示范文本（GF-2000-0171）。该示范文本是两部门在原《商品房购销合同》示范文本（GF-95-0171）的基础上，总结经验改进而成的。政府部门制定示范文本的原意是将其作为商品房买卖双方签订合同的参考，起到示范、引导作用，并非强制使用。但在实践中，示范文本已经成为各房地产公司签订合同的首选甚至是唯一文本。因此，认真研究商品房买卖合同示范文本的确切含义并且公平合理地签订好示范文本就成了每一个开发商必须足够重视的课题。
本文将依据《合同法》、《商品房销售管理办法》等法律法规规章，结合实际工作中遇到的问题和总结的经验，对示范文本进行逐条解释，并对如何填写做深入探讨。

商品房买卖合同说明(内容略)

【释义】该部分是对文本的简要介绍，包括文本的性质、商品房定义、填写说明、解释权归属等内容。其中，有关填写方法的规定（第3、4、5条）应详细阅读，并在填写过程中严格遵循。充分利用好文本中授权双方当事人自行约定的部分,能够弥补该文本的不足，最大限度地维护开发商的合法权益。而且规范、清晰的填写也有利于开发商树立良好的商业形象。
【常见问题】有些开发商工作人员由于工作潦草，没能严格按照“说明”第5条的方式在相应部位划勾或划差叉，导致文本混乱、及其不规范、不严肃。
【对策】认真阅读“说明”，严格按“说明”填写文本。建议有条件的开发商品采用专业打印软件打印合同文本。
　合同双方当事人：（内容略）
【释义】该部分详细列明买卖双方（包括其代理人）的基本情况。
【常见问题】有些售楼处工作人员往往忽视对买方基本情况的填写，出现地址不详甚至错误，给以后发送入住通知等带来不必要的麻烦甚至导致公司损失。（这绝不是笔者危言耸听，笔者曾经代理过一件类似案子：由于售楼处工作人员将买方的地址填写的模糊不清导致无法与买方联系，公司受到损失，该工作人员也丢了工作。）
【对策】卖方的基本情况应以营业执照上载明的相关内容为准。买方的地址应填写户籍所在地，户籍所在地与经常居住地不一致的填写经常居住地。由于文本只是印制了自然人作为买方的情形，导致当法人或其他组织作为买方时没有相应的填写位置，对此可自行印制买方基本情况替换该部分。
　 　　第一条 项目建设依据。
　　出卖人以__________________________方式取得位于_________________________、编号为___________________的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为__________________________。
　　该地块土地面积为_________________，规划用途为_________________________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日。
　　出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】______________________。建设工程规划许可证号为____________________________，施工许可证号为__________。
【释义】 该条是关于标的房产建设过程的合法性的介绍。用以说明建设项目在用地、规划管理、施工管理、开发主体等方面都符合国家有关规定，取得了有关主管部门的许可。
【常见问题】 实践中，有些项目的建设用地是以划拨方式取得的，根据国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，此类房产要出售的，应当取得土地主管部门的批准，并且签订土地使用权出让合同、向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让所获收益抵交土地使用权出让金。还有些开发商只是和土地主管部门签订了《土地使用权预约合同》或者虽然签订了《土地使用权出让合同》但尚未缴清土地使用权出让金。上述情况，严格来讲都不属于具备了《城市房地产管理法》第四十四条规定的“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付土地使用权出让金，取得土地使用权证书。”
【对策】 虽然在目前的司法实践中，法院一般不简单地因为上述土地使用权瑕疵而认定商品房买卖合同无效。但由于购买上述土地上建设的房产，较之于已经取得土地使用权证书的土地上的房产，买方面临着较多的不确定因素和较大的风险。卖房应当本着诚实信用的原则将建设用地的实际情况向买方作出全面、客观的说明，以避免引发客户不必要的误解和纠纷。
　　第二条 商品房销售依据。
买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房批准机关为________________，商品房预售许可证号为__________________________________________。
【释义】 该条是关于预售许可证的约定。预售许可证是卖方出售标的房产的行为合法性的最重要的依据。《城市房地产管理法》第四十四条规定：商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。按照主管部门许可的发售范围不同，预售许可证分为内销许可证和外销许可证。只有取得外销许可证的项目才可以向中国境外客户销售。
【常见问题】 未取得预售许可证便签订商品房买卖合同或者预定协议（又称认购书、认购协议、订购协议），在业内是常见的。如果产生纠纷，一方以不符合预售条件为由主张合同无效，法院一般认为只要在一审诉讼阶段卖方补办了预售许可证，应当认定合同有效。但行政主管部门有权对开发商的上述行为给予责令停止销售活动、没收违法所得、罚款等行政处罚。
【对策】 严格按照法律、法规规定的条件预售，避免不必要的损失。
第三条 买受人所购商品房的基本情况。
　　买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：
　　第___________【幢】【座】___________【单元】【层】___________号房。
　　该商品房的用途为___________，属___________结构，层高为___________，建筑层数地上___________层，地下___________层。
　　该商品房阳台是【封闭式】【非封闭式】。
　　该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共___________________平方米，其中，套内建筑面积___________平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积________________平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。
【释义】 本条是对标的房产的座落、用途、结构、建筑面积等概况的约定。
【常见问题】 目前实践中最常见的问题是商品房合同约定面积与建成后房屋交易主管部门实测面积不一致。造成这种的结果的原因是多方面的。既有不法开发商的故意欺诈，也有现行法规不甚完备的原因。一段时间以来，建设部1995年颁布的《商品房销售面积及公用建筑面积分摊规则（试行）》是计算商品房建筑面积和公用面积的主要法律依据。但该规定的法律效力较低而且规定过于原则性。加之由于历史原因，商品房面积的管理工作存在部门职能交叉的问题。国家质量技术监督局、建设部对此有过相互抵触的规定。笔者曾经代理过一个案件，房产管理部门和质量技术监督部门对同一房产的面积测量结论相差悬殊，而两部门都具备“测绘资质”，导致法院难以认定。
【对策】 针对上述情况，我国第一个国家标准《房产测量规范》（GB/T 17986-2000）于2000年８月正式实施，成为房产面积测量里领域最权威的标准。国务院进一步明确了商品房面积管理的部门职能分工，即“房产管理部门负责商品房面积管理工作，制定有关政策，查处商品房面积管理中的违法行为，对商品房面积测量机构的资质提出初审意见。质量技术监督部门负责商品房面积测量器具的监督工作，查处违法使用不符合标准的测量器具的行为。”2000年12月28日建设部和国家测绘局联合下发的《房产测绘管理办法》进一步明确：“房产测绘单位应当依照《中华人民共和国测绘法》和本办法的规定，取得省级以上人民政府测绘行政主管部门颁发的载明房产测绘业务的《测绘资格证书》。申请房产测绘资格的单位应当向所在地省级测绘行政主管部门提 出书面申请，并按照测绘资格审查管理的要求提交有关材料。省级测绘行政主管部门在决定受理之日起5日内，转省级房地产行政主管 部门初审。省级房地产行政主管部门应当在15日内，提出书面初审意见，并反馈省级测绘行政主管部门；其中，对申请甲级房产测绘资格的初审意见应当同 时报国务院建设行政主管部门备案。申请甲级房产测绘资格的，由省级测绘行政主管部门报国务院测绘行政主 管部门审批发证；申请乙级以下房产测绘资格的，由省级测绘行政主管部门审批发证。取得甲级房产测绘资格的单位，由国务院测绘行政主管部门和国务院建设 行政主管部门联合向社会公告。取得乙级以下房产测绘资格的单位，由省级测绘行政主管部门和省级房地产行政主管部门联合向社会公告。 ”
第四条 计价方式与价款。
　　出卖人与买受人约定按下述第___________种方式计算该商品房价款：
　　1、按建筑面积计算，该商品房单价为（___________币）每平方米__________________元，
总金额（___________币）_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。
　　2、按套内建筑面积计算，该商品房单价为（___________币）每平方米________________元，总金额（__________币）_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。
　　3、按套（单元）计算，该商品房总价款为（__________币）_____千_____百_____拾_____万_____千_____百____拾______元整。
　　4、 _______________________________________________________________________________
【释义】 本条与原示范文本相比最大的改进是：针对商品房面积问题争议较多的现状，在原来“按建筑面积计算”的基础上，增加了“按套内建筑面积计算、按套（单元）计算”等二种新的计价方式。使买方有更多选择。
【常见问题】 虽然文本给出了多种计价方式，但由于习惯原因和营销策略的需要，大部分开发商拒绝使用“按套内建筑面积计算”和“按套（单元）计算”等方式。
【对策】 计价方式的多样性，是市场进步的潮流。只要开发商在计算标的房产面积时，严格遵循了现行规范，以何种方式计算都不应损害其利益。只有那些能够最大限度地满足客户个性化需求的开发商才能充分展示自己的信心并赢得更多客户。