建筑行业示范合同文本存在的问题及对策

北京市方元律师事务所 刘 春


几乎所有的房地产项目都涉及建筑合同。因此，能否签订一个对开发商（或建设单位）和建筑企业都公平的合同成为项目能否成功的关键因素之一。有经验的开发商会聘请专业律师作为项目顾问，负责起草合同，参加项目谈判并解决项目过程中的其他法律事务。有的开发商（或建设单位）或其聘请的律师图省事，直接采用建设部和国家工商行政管理局监制的行业示范合同文本。这种草率的做法是不可取的，因为每一个项目都可能有其独特之处，示范文本只能参照适用。并且，个别示范合同文本的某些条款本身不合理，甚至与法律规定相违背，导致直接适用示范合同文本可能造成对对发包方不利的情况。由国家行政机关推行的合同竟然违反公平原则，减少建筑行业一方当事人的义务和责任，损害另一方当事人的权利，这出乎很多人的意料，因此这个现象应当引起人们的足够重视。本文以建设工程委托监理合同示范文本存在的问题为例进行粗浅的探讨，以期抛砖引玉，共同推动房地产业和建筑行业的健康发展。
一、《建设工程委托监理合同》内容、存在的问题和建议
二０００年一月十四日，建设部、国家工商局发布了《关于印发〈建设工程委托监理合同〉（示范文本）》的通知（建建〔２０００〕４４号），通知说，《建设工程委托监理合同（示范文本）》（ＧＦ－２０００－２００２）是建设部、国家工商局根据《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国合同法》，对１９９５年建设部、国家工商行政管理局联合颁布的《工程建设监理合同》示范文本（ＧＦ９５－０２０２）进行修订后印发的，要求各省、自治区、直辖市建委（建设厅）、工商行政管理局，各计划单列市建委、工商行政管理局，国务院有关部门等，做好推广使用工作。
《建设工程委托监理合同（示范文本）》分三部分，第一部分为建设工程委托监理合同，共五条，多为当事人双方按照客观情况如实填写的条款；第二部分为标准条件，分词语定义、适用范围和法规、委托人及监理人的权利、义务和责任，以及合同的变更终止，监理报酬、争议解决等共四十九条固定的条款；第三部分为专用条件，是对前述条款的解释。
这些条款，绝大多数是格式条款，只有极少数条款是需要当事人根据实际情况填写的。仔细研读这个文本，不难发现这个示范文本存在以下主要问题：第一，没有正确认识监理人的地位；第二，减轻监理人的法定责任。
（一） 监理人的业务水平、地位
《建设工程委托监理合同》（示范文本）第二部分标准条件第五条规定：“监理人在履行本合同的义务期间，应认真、勤奋地工作，为委托人提供与其水平相适应的咨询意见，公正维护各方面的合法权益。”
这个条款规定了监理人勤勉尽责的义务，同时也规定了衡量监理人工作的标准及监理人的地位作用。
1、 衡量监理人工作的标准：
按照示范文本规定，衡量监理人工作的标准是监理人提供的咨询意见应与其水平相适应。
但是，签约的监理人到底是什么水平，这份示范合同并没有提供相应的条款加以规定，同时，监理人的水平是如何划分的，不同级别的监理人的能力范围也没有在合同中规定，这就使得委托方无法客观、有依据地衡量监理人的“水平”。
《中华人民共和国建筑法》第三十一条规定，实行监理的建筑工程，由建设单位委托具有相应资质条件的工程监理单位监理。第三十四条规定，工程监理单位应当在其资质等级许可的监理范围内，承担工程监理业务。
　　由此可见，示范文本中所谓监理人的“水平”的说法是不严谨的，按照法律规定，监理人的“水平”应该是其资质条件。
如果监理人的资质条件是衡量监理人勤勉尽责与否的标准，监理人就应当在签约时有义务告知对方自己的资质条件，并将与其资质条件相符的业务范围写在合同中，将证明其资质条件的文件作为合同的附件。监理人的咨询意见不仅要与其资质条件相符合，而且应符合法律、法规规定和行业技术规范、行业惯例的要求。
即使这样，还存在两个问题，如果监理人承揽的工程超越了监理人自身资质能力所表示的业务水平所能承揽的范围，那么，合同是不是有效，合同双方当事人应当承担什么责任。
关于监理人超越其资质等级签订的委托监理合同是否有效的问题，司法实践中对此有不同的意见，笔者认为，根据不同的情况分别对待。第一种情况是，如果委托人要求监理人提供证明其资质条件的相关文件，监理人提供了真实有效的文件，委托人明知其不具备相应资质条件而将工程委托其监理，发生纠纷，应当认定合同无效，因为建筑法第十三条明确规定，“从事建筑活动的建筑施工企业、勘察单位、设计单位和工程监理单位，按照其拥有的注册资本、专业技术人员、技术装备和已完成的建筑工程业绩等资质条件，划分为不同的资质等级，经资质审查合格，取得相应等级的资质证书后，方可在其资质等级许可的范围内从事建筑活动。”如果从事建筑活动的单位不在其资质等级许可的范围内从事建筑活动，属于违反法律的强制性规定，根据《合同法》第五十二条第五款，签订的合同为无效合同。
在这种情况下，双方对合同的无效都有过错，应各自承担相应责任。
第二种情况是，监理人向委托人提供的资质证书是虚假的，则合同是可撤销的，委托人没有责任，应由监理人返还其获得的利益，造成委托人损失的，应当赔偿损失。
这就要求建设单位严格按照建筑法的规定，审查监理人的资质等级，确保监理的工程在监理人的资质登记许可的范围之内。
2、监理人的地位、作用
《建设工程委托监理合同》（示范文本）第二部分标准条件第五条规定“监理人在履行本合同的义务期间，应……公正维护各方面的合法权益。”同时，第十九条规定：“在委托的工程范围内，委托人或承包人对对方的任何意见和要求（包括索赔要求），均必须首先向监理机构提出，由监理机构研究处置意见，再同双方协商确定。当委托人和承包人发生争议时，监理机构应根据自己的职能，以独立的身份判断，公正地进行调解。当双方的争议由政府建设行政主管部门调解或仲裁机关仲裁时，应当提供作证的事实材料。”
这些规定说明，按照示范合同文本规定，在委托的工程范围内，建设工程的监理人的身份相对于委托人与施工单位而言都是独立、公正的第三方。
但是，笔者认为，示范合同的这些规定对监理人的角色定位，与《中华人民共和国建筑法》的精神相左。
首先，建设单位与监理人之间是委托与受托的关系。建筑法第四章规定，在工程建设过程中，监理人代表建设单位对承包单位在施工质量、建设工期和建设资金使用等方面实施监督；有权要求建筑施工企业改正不符合工程设计要求、施工技术标准和合同约定的工程施工；发现工程设计不符合建筑工程质量标准或者合同约定的质量要求的，应当报告建设单位要求设计单位改正。
这种委托关系的性质，按照合同法中关于委托人与受托人关系的规定，要求监理人应当依法尽职维护委托人也就是建设单位的利益，按照委托人的指示进行活动，而不应该独立于委托人也就是建设单位。
其次，要正确理解监理人身份的独立性、客观性与公正性。
《建筑法》第三十四条第二款规定：“工程监理单位应当根据建设单位的委托，客观、公正地执行监理任务。”第三款规定：“工程监理单位与被监理工程的承包单位以及建筑材料、建筑构配件和设备供应单位不得有隶属关系或者其他利害关系。”
可见，这些规定中提及的监理人的客观公正性，是为了禁止监理人参与可能与合同规定的与委托人的利益相冲突的任何活动，禁止监理人驻地监理机构及其职员接受监理工程项目施工承包人的任何报酬或者经济利益，禁止工程监理单位与承包单位串通，为承包单位谋取非法利益。因此，监理人与承包单位之间的关系是独立的，应按照建设单位的意志，公正客观地执行监理任务，而不是说监理人与建设单位之间是独立的。
示范合同文本的起草者，基于对合同法对委托关系和建筑法中关于监理人规定的错误理解，做出的上述规定，既与法律精神相违背，又不能被广大的建设单位所接受。
（二）减轻监理人的赔偿责任
《建设工程委托监理合同》（示范文本）在标准条件第二十六条规定：
“监理人在责任期内，应当履行约定的义务，如果因监理人过失而造成了委托人的经济损失，应当向委托人赔偿。累计赔偿总额（除本合同第二十四条规定以外）不应超过监理报酬总额（除去税金）。”
在示范文本第三部分专用条件中，将之细化为：
“监理人在责任期内如果失职，同意按以下办法承担责任，赔偿损失[累计赔偿额不超过监理报酬总数（扣税）]：赔偿金＝直接经济损失*报酬比率（扣除税金）”
笔者认为，示范文本的上述规定减轻了监理人的赔偿责任。《建筑法》第三十五条规定：“工程监理单位不按照委托监理合同的约定履行监理义务，对应当监督检查的项目不检查或者不按照规定检查，给建设单位造成损失的，应当承担相应的赔偿责任。” 《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”可见，法律并没有规定监理人承担的赔偿损失的金额不能超过监理费用。示范合同文本的起草者，利用了合同法第一百一十三条规定的损失赔偿额不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失的规定，将监理人订立合同时预见到的损失固定为最多不超过监理报酬，降低了监理人的风险，明显维护监理人的权益，而不利于建设单位的利益。
　　
二、行业示范合同与格式条款的区别
《建设工程委托监理合同》（示范文本）暴露出来的种种问题，与常见的格式条款出现的问题有很多相似之处。那么，它们之间在法律效力上有什么不同？
（一）格式条款及其法律效力
在经济活动中，人们经常要面对形形色色的合同，有些合同的绝大部分条款或全部条款是银行或保险公司等具有优势地位的垄断企业为了重复使用而预先拟订的；在订立合同时对方不能就此与之进行协商，对这些条款没有讨价还价的余地，对方当事人不能对合同的内容进行修改，只有接受或放弃的权利，例如银行信用卡章程、银行贷款合同、保险合同等等。 国外法律中将之称为格式合同(contract of adhesion), 我国合同法将之称为格式条款。《中华人民共和国合同法》第三十九、第四十和第四十一条规定了格式条款的定义、法律效力和如何解释格式条款。
有的格式条款，存在免除提供合同的一方当事人的责任，加重对方当事人的义务限制对方当事人的权利的情况。《合同法》规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。格式条款和非格条式款不一致的，应当采用非格式条款。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释等等。
（二）行业示范合同及其法律效力
建筑行业的示范合同文本是由国家行业主管部门制订并向全国推荐使用的。国家机关出于保护社会公共利益的目的，监制的示范合同文本，应该对合同双方而言都是公平的。
关于示范合同的法律效力，《中华人民共和国合同法》亦有明确规定。该法第十二条第二款规定：“当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。”实践中，绝大多数建筑合同的当事人双方对示范合同文本的态度不是“参照”而是直接使用。
（三）二者的区别
民政部


民政部关于认真学习贯彻胡锦涛总书记在两院院士大会上关于防灾减灾工作的重要讲话精神的通知


各省、自治区、直辖市民政厅（局），计划单列市民政局，新疆生产建设兵团民政局：

　　6月23日上午，中国科学院第十四次院士大会、中国工程院第九次院士大会在北京隆重开幕。中共中央总书记、国家主席、中央军委主席胡锦涛出席会议并作重要讲话。 胡锦涛总书记在讲话中就加强防灾减灾工作作了重要指示。


　　他指出，自然灾害是人类社会面临的共同挑战。我国是世界上自然灾害最为严重的国家之一，灾害种类多，分布地域广，发生频率高，造成损失重。地震、洪涝、台风、干旱、风雹、雷电、高温热浪、沙尘暴、地质灾害、风暴潮、赤潮、森林草原火灾、植物森林病虫害等灾害在我国都有发生。我国70％以上的城市、50%以上的人口分布在气象、地震、地质、海洋等自然灾害严重的地区。这些年来发生的1998年长江流域特大洪涝、2006年重庆和四川特大干旱、2007年淮河流域特大洪涝、2008年南方低温雨雪冰冻灾害和这次四川汶川特大地震等重大自然灾害，更是给我国人民生命财产和经济社会发展造成了重大损失。我们必须把自然灾害预测预报、防灾减灾工作作为关系经济社会发展全局的一项重大工作进一步抓紧抓好。


　　他强调，加强防灾减灾工作，从长远看，要做好以下几方面的工作：一是要加强对自然灾害孕育、发生、发展、演变、时空分布等规律和致灾机理的研究，为科学预测和预防自然灾害提供理论依据；二是要加强自然灾害监测和预警能力建设，在完善现有气象、水文、地震、地质、海洋、环境等监测站网的基础上，增加监测密度，提升监测水平，构建自然灾害立体监测体系，建立灾害监测—研究—预警预报网络体系；三是要深入研究各种自然灾害之间、灾害和生态环境、灾害和经济社会发展的关系，开展全国自然灾害风险综合评估，加强防灾减灾关键技术研发，强化应对各类自然灾害预案的编制；四是要加快遥感、地理信息系统、全球定位系统、网络通信技术的应用以及防灾减灾高技术成果转化和综合集成，建立国家综合减灾和风险管理信息共享平台，完善国家和地方灾情监测、预警、评估、应急救助指挥体系；五是要优化整合各类科技资源，将依靠科技建立自然灾害防御体系纳入国家和各地区各部门发展规划，并将灾害预防等科技知识纳入国民教育，纳入文化、科技、卫生“三下乡”活动，纳入全社会科普活动，提高全民防灾意识、知识水平和避险自救能力；六是要围绕人类面临的共同挑战和灾害防治工作中尚未解决的科学难题广泛开展国际交流合作，既学习国外的有益经验和先进技术，也对人类社会共同防灾减灾作出贡献。


　　6月24日，国务院副总理回良玉就全国民政系统学习贯彻胡锦涛总书记重要讲话精神作出重要批示：在全国民政部门负责同志会议上，要认真传达贯彻胡锦涛总书记在两院院士大会上关于防灾减灾工作的重要讲话精神，并应对面上的抗灾救灾工作进一步作出安排部署。6月25日，民政部按照回良玉副总理的重要指示，在全国民政部门负责同志会议上对胡锦涛总书记重要讲话精神进行了传达学习。为促进全国民政系统深入学习贯彻胡锦涛总书记重要讲话精神，现将有关问题通知如下：


　　一、充分认识学习贯彻胡锦涛总书记重要讲话精神的重大意义


　　胡锦涛总书记在两院院士大会上关于防灾减灾工作的重要讲话，高屋建瓴，内涵丰富，既深刻阐述了防灾减灾工作的重要意义，又紧密结合我国自然灾害频发的实际，明确提出了加强防灾减灾工作的具体要求，具有很强的理论性、指导性和针对性，充分体现了党中央、国务院以人为本的执政理念和对防灾减灾工作的高度重视。认真学习贯彻胡锦涛总书记重要讲话精神，对于我们深入贯彻落实科学发展观，切实做好当前的抗震救灾、抗洪救灾工作和今后一个时期的防灾、减灾、救灾工作，推进新时期防灾减灾事业发展，具有重大的现实意义和深远的历史意义。


　　民政部门是负责抗灾救灾的重要职能部门，在防灾减灾工作中承担着重要的任务。学习贯彻胡锦涛总书记重要讲话精神，做好防灾减灾救灾工作，是当前民政部门一项十分重要的任务。各级民政部门要从全局的高度充分认识学习贯彻胡锦涛总书记重要讲话精神的重大意义，迅速组织传达学习。要通过学习贯彻，不断提高广大民政干部对防灾减灾工作重要性的认识，扎实做好当前抗震救灾和抗洪救灾工作，切实加强防灾、减灾、救灾工作，不断提高灾害防御和抗灾救灾能力，确保人民生命财产安全，为经济社会健康快速发展提供有力支持。


　　二、准确把握胡锦涛总书记重要讲话的精神实质和根本要求


　　胡锦涛总书记在两院院士大会上关于防灾减灾工作的重要讲话，全面分析了我国面临的自然灾害形势，深刻论述了防灾减灾工作在经济社会发展全局中的重要地位和作用，进一步明确了新时期防灾减灾工作的重点任务，是指导我们做好当前和今后一个时期防灾、减灾、救灾的工作指南。


　　各级民政部门学习贯彻胡锦涛总书记的重要讲话，全面理解和准确把握讲话的主要精神，要深刻认识我国自然灾害形势的极端严峻性，高度重视防灾减灾工作，进一步增强做好防灾、减灾、救灾工作的使命感和责任感；深刻认识做好新时期防灾减灾工作的极端重要性，采取有力措施，会同或协同有关部门进一步加强自然灾害发生规律和致灾机理的研究，加强防灾减灾关键技术研发成果的应用，强化各类自然灾害预案的编制，建立国家综合减灾和风险管理信息共享平台，完善国家和地方灾情评估、应急救灾体系建设，广泛开展防灾减灾国际交流合作，切实把防灾减灾工作作为民政部门的一项重要工作抓紧抓好；深刻认识当前抗灾救灾工作的极端艰巨性，大力弘扬抗震救灾精神，积极应对严重自然灾害的挑战，千方百计减轻自然灾害给人民群众生命财产造成的损失，切实履行民政部门职责，积极夺取抗灾救灾的全面胜利。


　　三、紧密联系当前抗灾救灾工作深入贯彻胡锦涛总书记重要讲话精神


　　学习贯彻胡锦涛总书记重要讲话精神，必须紧密联系抗震救灾和抗洪救灾工作，以讲话精神为指导，按照全国民政部门负责同志会议的部署安排，积极推进抗灾救灾工作。当前，抗震救灾还在继续，汛期已经来临，各级民政部门要一手抓抗震救灾，一手抓抗洪救灾，努力做到统筹安排，统筹兼顾。要继续全力做好抗震救灾工作。进一步做好灾民安置工作，千方百计保障灾区群众基本生活；抓紧研究制定灾后生活救助政策措施，对优抚群体和“三类对象”、“两种家庭”（即孤儿、孤老、孤残对象和遇难者、伤残者家庭）给予特别关注和重点保障；尽快落实重建房屋补助政策，抓紧启动受灾农民重建住房工作，尽快恢复灾区正常生活秩序；认真做好募集汶川大地震“福彩赈灾公益金”和对口支援相关工作，大力推进灾区社会福利服务设施重建。


　　要切实做好抗洪救灾工作。各级民政部门要坚持24小时值班制度，及时掌握灾情，及时启动应急机制，派出救灾工作组，做到应急响应人员到位；做好受灾群众的紧急转移、生活安置和生活救助，做到救灾物资、资金到位和保障措施到位，确保抗洪救灾工作顺利开展。


　　各级民政部门要以学习贯彻胡锦涛总书记重要讲话精神为动力，按照讲话要求，认真贯彻落实党中央、国务院的决策部署，努力做好当前抗震救灾和抗洪救灾工作，切实加强防灾、减灾、救灾工作，积极推进新时期防灾减灾事业，为经济社会又好又快发展作出新的贡献。


　　各地要将学习贯彻胡锦涛总书记重要讲话精神的情况及时向民政部报告。


　　

民政部
　　

二○○八年六月二十七日