最高人民法院


最高人民法院关于是否可直接判令保证单位履行债务的复函
1991年10月19日，最高人民法院

上海市高级人民法院：
你院（91）沪高经核字第11号《关于是否可直接判令保证单位履行债务的请示》收悉。经研究，答复如下：
保证合同虽具有相对的独立性，但它终究从属于主合同，主合同的效力决定保证合同的效力。本案第一被告新疆乌鲁木齐市金字塔工贸公司系艾克拉木·穆罕默德个人开办的私营独资企业，现已倒闭，艾克拉木也被公安机关收容审查，与原告上海马陆棉纺织厂签订购销合同的行为是否构成经济犯罪尚未确定，从属于该购销合同的保证合同的效力、性质及保证人应承担的责任也就无法确认。且，为了有利于打击犯罪，本案的受诉法院应中止对全案的审理，将有关的犯罪嫌疑材料移送乌鲁木齐市公安局查处，不必急于将棉纺厂诉保证人中国人民建设银行乌鲁木齐沙依巴克区办事处承担保证责任一节先行审理。受诉法院中止对本案的审理，并不表示解除保证人应承担的民事责任。

附：上海市高级人民法院关于是否可直接判令保证单位履行债务的请示 （91）沪高经核字第11号
最高人民法院：
我市中级人民法院受理的上海马陆棉纺织厂诉新疆乌鲁木齐市金字塔工贸总公司（以下称“金字塔公司”）和中国人民建设银行乌鲁木齐沙依巴克区办事处（以下简称“沙区办事处”）购销棉花合同纠纷一案，原告和“金字塔公司”于1989年9月4日签订合同，向其购买棉花270吨，并先后预付货款人民币87万元，其中58万元由“沙区办事处”下属“炉院街分理处”进行担保。该分理处承诺，进帐款项，专款专用；供方在10月25日前不能如期发货，银行负责将58万元原款和17400元违约金一并退回需方。经查，“金字塔公司”系艾克拉木·穆罕默德个人开办的私营独资企业，自开办以来，进行投机诈骗等违法经营活动，被工商行政管理机关依法查处，艾克拉木等有关人员因诈骗、投机倒把等经济问题，被新疆维吾尔自治区公安厅收容审查，“金字塔公司”随之实际倒闭。原告为向该公司追回购买棉花的预付款人民币87万元，遂提起诉讼。审理中，乌鲁木齐市公安局于1991年6月3日正式通知本市中级人民法院，“金字塔公司”艾克拉木等特大经济诈骗一案，乌鲁木齐市公、检、法和工商已成立联合专案组侦查，要求该院根据“先刑事后民事”的办案原则和二高一部的有关规定，暂停审理，有关材料移送专案组，民事部分待刑事案件审结后依法作出处理。
我院认为：保证制度的建立，其目的就是为了保护债权人的利益。“沙区办事处”下属“炉院街分理处”为原告预付款58万元的保证单位，且对保证责任作出了具体约定。故无论“金字塔公司”艾克拉木等是否构成经济诈骗犯罪，作为该公司的保证单位，“沙区办事处”仍应承担相应的保证责任。有关对艾克拉木等经济犯罪的查处，不应影响原告诉保证单位就保证责任一案的审理。鉴于“金字塔公司”已实际倒闭，原告根据《中华人民共和国民法通则》第八十九条第（一）项之规定，直接要求保证单位承担保证责任一节，可予支持。至于本案涉及的经济犯罪部分，根据有关规定移送乌鲁木齐市公安局。
以上请示意见当否，请从速批示。
1991年7月22日


广东省深圳市人民政府


深圳市人民政府关于印发深圳市工业楼宇转让暂行办法的通知

　　深府〔2008〕213号

各区人民政府，市政府直属各单位：

　　《深圳市工业楼宇转让暂行办法》已经市政府同意，现予印发，请遵照执行。

深圳市人民政府
二○○八年九月二十五日

深圳市工业楼宇转让暂行办法

　　第一条　为规范我市工业楼宇转让，优化产业发展环境，促进节约集约用地，根据相关法律、法规、规章的规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条　本市行政区域内工业楼宇的转让适用本办法。

　　本办法所称工业楼宇，是指在工业用地上兴建的用于工业生产（含研发）用途并已办理房地产权登记的建筑物、构筑物及其附着物。

　　深圳经济特区高新技术产业园区内工业楼宇的转让，按照《深圳经济特区高新技术产业园区条例》的规定执行。

　　政府财政投资兴建的工业楼宇的转让，除应当符合本办法规定外，还应当遵循国有资产处置管理的有关规定。

　　第三条　工业楼宇转让应当坚持政府指导、政策引导、严格管理的方针，遵循公平、公开、公正的原则，积极慎重，有序推进。

　　第四条　本办法实施前出让的工业用地上已建成的工业楼宇，除法律、法规、规章、本办法另有规定或者土地使用权出让合同另有约定外，可以整体转让。

　　第五条　本办法实施前已签订的土地使用权出让合同明确约定工业楼宇可以分割转让的，可以分割转让；未明确约定工业楼宇可以分割转让的，不得分割转让，但具有下列情形之一的可以分割转让：

　　（一）因企业破产清算工业楼宇必须分割转让；

　　（二）因人民法院实施强制执行工业楼宇必须分割转让；

　　（三）因企业不符合现行产业政策或者环保要求，被有关主管部门依法责令停产或者人民法院、仲裁机构的生效裁判文书规定停止生产，工业楼宇必须分割转让；

　　（四）企业将其拥有的工业楼宇作价入股，其作价入股后工业楼宇的自用建筑面积比例不低于总建筑面积百分之五十的，非自用部分可以分割转让；

　　（五）产业转移后，企业总部和财务结算中心继续使用原有工业楼宇，其自用建筑面积比例不低于总建筑面积百分之五十的，非自用部分可以分割转让；

　　（六）单一企业投资建设的专业产业园区内的工业楼宇，企业自用确有富余，其自用建筑面积比例不低于总建筑面积百分之五十的，非自用部分可以分割转让；

　　（七）市政府批准的其他情形。

　　前款第三、四、五、六、七项规定的工业楼宇在分割转让前应当经产业主管部门审查同意后转国土部门审查并报市政府批准，工业楼宇被查封、抵押或者被依法采取其他限制房地产权利措施的，不得批准转让。

　　经市政府批准可分割转让的旧工业区升级改造项目，工业区已完成改造且改造主体自用建筑面积比例不低于总建筑面积百分之五十的，非自用部分可以分割转让。

　　第六条　本办法实施前，在以行政划拨或者协议方式出让并限制转让的工业用地上兴建的工业楼宇，符合本办法规定可以转让的，应当按规定程序报批、补交地价后方可转让。

　　第七条　本办法实施后出让的工业用地上兴建的工业楼宇，其转让条件和要求应当在土地使用权出让公告中公布并在土地使用权出让合同中明确约定。

　　第八条　工业楼宇依法办理房地产初始登记后方可进行转让。

　　分期开发建设的工业楼宇，在宗地内的规划建筑物建设完毕并均已办理房地产权初始登记前不得转让。

　　未经分割登记的工业楼宇依照本办法规定分割转让的，在办理转移登记时除提交法律、法规规定的办理房地产转移登记所需的文件外，房地产权登记机构还可视情况要求申请人提交下列材料：

　　（一）规划主管部门出具的楼宇分割施工图修改备案凭证，涉及建设工程规划许可内容变更的还应当有规划主管部门重新颁发的建设工程规划许可证；

　　（二）消防主管部门出具的楼宇分割消防安全验收合格文件；

　　（三）测绘部门出具的楼宇分割测绘查丈报告。

　　第九条　依据法律、法规、规章、本办法规定及土地使用权出让合同明确约定不得分割转让的，不得办理分证登记。

　　本办法实施前已办理分证登记的工业楼宇，应当依照本办法的规定进行转让，但已转让并已办理房地产权登记的除外。　

　　第十条　下列工业楼宇的转让，受让人必须具有经发展改革部门批准立项的项目，符合产业准入条件并通过产业主管部门依法进行的资格审查：

　　（一）市政府规划的专业产业区内的工业楼宇；

　　（二）土地使用权出让合同约定受让人准入条件的工业楼宇；

　　（三）市政府规定的其他情形。

　　前款规定的工业楼宇在办理房地产转移登记时，应当提交发展改革部门出具的立项批准文件及产业主管部门出具的受让人符合产业准入条件的证明文件。

　　第十一条　工业楼宇的转让应当在市土地房产交易中心公开进行，工业楼宇转让的信息应当在市土地房产交易中心公开发布。

　　属于本办法第十条规定情形的工业楼宇转让，应当由产业主管部门设定受让人的准入条件及再次转让的准入限制要求，市土地房产交易中心发布公告予以公开。

　　工业楼宇的交易规则，适用《深圳市土地交易市场管理规定》。

　　第十二条　经市政府批准的旧工业区升级改造的工业楼宇，依照本办法规定可以转让的，应当按照公告基准地价的标准扣减原已缴纳的地价计收应缴纳的地价，但限定自用部分的地价计收标准按市政府《关于工业区升级改造的若干意见》（深府〔2007〕75号）的规定执行。

　　计收的地价款须按现行地价收缴程序全部缴入国库。市政府安排的旧工业区升级改造扶持资金，由辖区政府或者市政府明确的责任部门专款用于旧工业区升级改造的环境整治和公共配套建设。

　　第十三条　经市政府批准纳入旧工业区升级改造范围并享有政府财政补贴的，应当由辖区政府与改造主体签订书面协议，明确约定工业楼宇转让价格要求或者政府可以按照成本价回购一定比例的工业楼宇。对拆除重建的旧工业区，有关价格要求和回购比例还应当在土地使用权出让合同中明确约定。

　　具体的价格要求、回购比例根据政府财政补贴的金额和政策优惠程度确定。

　　工业楼宇转让有价格要求的，次受让方也应当接受价格要求的限制，且应当在市土地房产交易中心公开发布的转让公告中予以明示。

　　第十四条　产业主管部门应当会同相关区政府依照有关规定对工业楼宇的使用进行监管。

　　产业、规划主管部门应当配合城管（执法）部门对擅自改变工业楼宇用途的行为依法进行查处。

　　第十五条　本办法规定的工业楼宇的配套设施，应当统一规划、集中建设，不得分割转让或者改变用途。

　　集中统一建设的配套设施的用地面积不超过总用地面积的百分之七，且建筑面积一般不得超过项目总建筑面积的百分之三十。具体的配套比例由市规划主管部门会同市国土房产、产业主管部门根据工业楼宇项目的产业性质及周边配套情况确定，如配套设施建筑面积确需超过项目总建筑面积的百分之三十的，应当报市政府批准。

　　独立建设工业项目的配套设施的比例按有关规定执行。

　　第十六条　本办法实施以后出让的工业用地使用期限可以在法律规定的土地使用权使用期限范围内，根据产业发展周期和特点具体确定。

　　第十七条　转让工业楼宇应当依照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定缴纳土地增值税，并按照国家法律规定缴纳其他相关税费。

　　缴清前款规定的税费后，转让的工业楼宇方可办理房地产转移登记。

　　第十八条　市政府有关主管部门可以根据本办法制定工业楼宇转让的相关实施细则。

　　第十九条　本办法自2008年10月10日起实施。本办法实施以前市政府规范性文件有关内容与本办法不一致的，以本办法的规定为准。