按揭证券化法律思考

作者 程莹莹 辽宁大学2001级法律硕士


房地产业是一个高投入的行业，高投入在带来高收益的同时也必然带来高风险。正是这种高投入、高风险的行业特性决定了房地产业和金融业如漆似胶的关系，房地产业的每一步发展都离不开金融业的支持，金融业的每一次创新也都会给房地产业带来巨大的发展空间。而我国多年以来形成的以银行为主要融资渠道的房地产金融体系僵化、单一，不仅使现有金融系统积累了大量的金融风险，而且客观上限制了房地产业的发展。随着我国住房制度的改革和房地产业建设的加快，突破房地产金融的瓶颈限制，加速房地产金融业的创新势在必行。按揭证券化应运而生。
住房按揭证券化必要性论证
对抵押贷款发放银行来讲，住房抵押贷款证券化具有如下益处：首先按揭证券化实质是把资本市场上的资金引入住房抵押贷款一级市场，它拓宽了抵押贷款资金的来源 。其次，通过抵押贷款证券化，把抵押贷款业务从银行的资产负债表内移到表外，变表内业务为表外业务，就可脱离国际清算银行对资本充足率的限制。再次，长达20-30年的按揭贷款，对于按揭贷款发放银行来说，回收周期时间跨度很大，但通过证券化，银行及时把长期抵押贷款资产在资本市场抛售兑现，或自己持有变现能力很强的抵押债券，可以增强抵押贷款的流动性 。最后，当抵押贷款资产被证券化后，原来集中由一家（或少数）银行持有的抵押贷款资产，变为资本市场上很多投资人持有抵押债券，这样就在一定程度上分散了抵押贷款风险。①
对购房人（借款人）来说，住房按揭贷款证券化的益处为： 1、由于银行受到抵押贷款资金来源不足、资本充足率、短期资金存款与长期资金贷放从而导致流动性风险的制约，因此在提供按揭贷款时条件都非常苛刻，如严格限定借款人资格、尽量缩短贷款期限、减少按揭成数等。这就加大了购房人买房的难度，抑制了他们的购房意愿，同时也制约了房地产业的发展。而住房按揭贷款证券化则可摆脱这些限制。 2、住房按揭贷款证券市场的建立有助于降低按揭贷款利率，减轻了购房人的还款利息负担。
对投资者来说，证券化的益处 对投资者来说，转让手续的简化，使得交易更为便利。 以一般抵押权所担保的债权，虽非绝对不可转让，但此种转让一方面须办理债权让与的手续，如订立契约、交付债权证书及通知债务人等，另一方面也须办理抵押权移转手续，如办理登记等，如此复杂的程序，往往使投资者望而却步，不敢问津。而依发行抵押证券的方式予以转让，则此等缺点尽可克服，因证券乃抵押权及被担保债权的化体，只须背书及交付证券，即生转让的效力，其手续可谓异常简化。
住房按揭证券化对于完善中国资本市场的证券供给结构，培育和壮大机构投资者的投资力量非常有利。 住房按揭贷款证券化为我国证券市场增添了新的证券品种，有助于完善和丰富证券投资品种，优化证券市场供给结构。住房按揭贷款既不同于股票的高风险和高收益，也不同于政府债券的低风险和低收益。与公司债券相比，它的风险比后者要小，但收益和信用评级却要高一些，所以，按揭贷款证券内含的这种较优化的风险和收益组合，无疑对成长中的中国机构投资者和散户投资者是十分有吸引力的。
中国按揭证券化的问题及解决办法
按揭证券化是大势所趋，然而从1992年海南发行地产投资券融资到今天已有十个年头，我们举步维艰。良好的经济环境，住房一级抵押市场的雏形，初具规模的证券市场体系和房地产体系以及相对健全的法律都是我们实现按揭证券化的优势所在。但是，在这条道路上也有着重重的障碍。
（一）实行住房按揭贷款证券化风险障碍。未实行证券化时，风险主要集中于商业银行等按揭贷款发放者行业内部；而证券化的目的之一在于可以把这种风险分散到资本市场，化解风险。但证券化的风险分散化犹如一柄双刃剑，当由于地区性的或局部性的经济失衡发生时，大量借款人因失业等原因无力偿还按揭贷款，风险就会随着证券化而扩散到整个资本市场上，进而传播到整个经济系统。虽然这种系统风险发生的前提是概率较小的局部经济失衡发生，但从按揭贷款证券市场的建立来看，它自身不能抵御这种风险。
（二）实行住房按揭贷款证券化在法律、法规上的障碍
1.《民法通则》规定“合同一方将合同的权利、义务全部或部分转让给第三人，应当取得合同另一方的同意，并不得牟利”；合同法第80条规定“债权转让时应当通知债务人”。如此一来，银行一一通知数以万计贷款者的难度暂且不说，通知的巨额成本也姑且不论，只要贷款者一不愿意，辛苦和巨额成本都将付诸东流。《信托法》规定银行不能从事信托经营行为；然而，在住房贷款证券化过程中，相关当事人与银行利用契约来完成相应信托功能是必不可少的。2、当借款人由于各种原因不能偿还贷款时，贷款人（按揭权人）处置抵押房屋有许多困难（虽然中国人民银行颁布实施的《个人住房贷款管理办法》第二条规定："借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质物，或由保证人承 担偿还本息的连带责任。"。第三十一条规定："借款人在还款期间内死亡、失踪或丧失民事行为能力后无继承人或受遗赠人，或其法定代理人、受遗赠人拒绝履行借款合同的，贷款人有权按照《中华人民共和国担保法》的规定处分抵押物或质物。"。但事实上，包括担保法在内的有关抵押物处置的法律、法规，没有关于处置抵押物的法律程序和如何安置居住在抵押房屋中的居民的处理规定，因此，客观上造成贷款人在借款人不还款时，难以处置抵押物和实现债权。这使得抵押成为有名无实的担保，增加了按揭贷款风险，这不利于以按揭贷款为基础发行的证券的信用级别提升。因此有学者提议，建立符合中国国情的与个人住房按揭贷款相关的《强制搬迁法》。 3、如果进行住房按揭贷款证券化，我国对投资者范围方面尚存在较多限制。目前政府由于担心作为债务人的企业违约给机构投资者带来风险，故禁止主要机构投资者--养老金、共同基金、保险公司购买企业债券，这是不利于住房按揭贷款证券化实践的。4、住房按揭贷款证券化涉及到一系列税收和会计处理方面特别的要求，而这些在现行的有关政策和法律中均是空白。
（三） 利率问题是无法绕开的大障碍。一方面，住房公积金贷款和商业性住房贷款实行的不同利率在证券化时难以统一；另一方面，使先行者尴尬的是先期的尝试注定了难以盈利。2000年时，10年期住房按揭贷款利率为5.58%，同期国债利率为4.72%，利差空间仅为0.86%，而且这是不考虑其他成本的计算。再加上发行证券的其他费用，使银行无力克盈。
笔者认为，要想解决住房按揭贷款证券化在我国所遇到的困难，需要在以下几个方面做出努力：
健全法制环境 现有法律体系无疑是实施住房贷款证券化的阻碍。时下当务之急是着手构筑资产证券化所需要的法律框架，并研究制定相关法律法规，弥补证券监管体制的缺陷及解决相关操作过程中存在的种种困难。同时，结合资产证券化的特性，在我国现行会计和税收法制的基础上，制定具体的适用制度，确保住房贷款证券化在规范化、法制化的良性轨道上顺利实施。
　　构建信用评估体系 独立、客观、公正的信用评估是住房贷款证券化成败的关键。由于住房贷款证券化会以打包形式进行，且标的比较大，也可能把不同地域的房屋组合在一起。因此，在缺乏有影响力的独立资产评估机构的情况下，对地价、地面建筑质地的评估显然有一定的技术难度。同时，我国也缺乏对个人偿债能力的评估机构，为银行在开展住房 贷款业务过程中埋下风险“地雷”。因此，当前亟待进一步加快住房贷款保险市场和担保制度的建设，规范信用评估行为，完善资产评估及个人信用认证的标准体系，从而提高国内信用评估机构的素质和水平，最终防范金融风险。
　　完善金融交易网络 作为资产证券化的重要组成部分，全国性的银行交易网络有待形成。由于我国银行内部的资源和网络还未形成有效共享系统，即便在同一间银行内部，异地交易结算时间冗长。住房贷款证券化正式面世后，很有可能在多家银行之间同时交易。保障交易网络形成互联互通，是推行该业务的先决条件。因此，完善金融基础设施迫在眉睫！
　　住房贷款证券化是一项技术性、专业性和综合性极强的新型融资方式，它涉及专业领域包括金融、证券、法律、信托、地产、评估、保险等多方面，需要一大批既有理论基础知识，又有实践操作经验的复合型人才。从而在短时间内造就一支强大的专业人才队伍。
建立健全按揭一级市场的风险防范机制 按揭本息能正常回收是保证按揭证券化运作成功的根本前提。为防范按揭风险、确保按揭资产质量、保证按揭本息正常回收建立严格的借款人信用审核制度和健全的按揭保障制度目前按揭资产在我国商业银行资产中是优质资产，但与国际水平比不良贷款率还是高的。建设银行个人住房贷款逾期率（逾期6个月以上）为2.31％，相比较，香港按揭证券公司购买的按揭贷款逾期率（逾期3个月以上）为0.29％，麦格里证券有限公司的贷款逾期率（逾期3个月以上）为0.4％。②目前正在试点的上海资源信有限公司是建立我国个人信用评级机构、完善个人信用审核制度的重要尝试，并已有了良好开端。但按揭保险制度还很不完善，按揭贷款的财产保险费率明显偏高，特别是信用保险的未建立。香港按揭证券公司推出的按揭保险计划和加拿大CMHC在发展按揭保险基础上推进按揭证券化等做法，都值得我国推进按揭证券化进行研究借鉴。


①住房按揭法律问题研究 作者 王涌泉
②澳大利亚和香港特区住房抵押贷款证券化考察报告 作者 曹金彪　




辽宁省人大常委会


辽宁省乡镇人民代表大会工作条例（修正）
辽宁省人大常委会


（1990年7月25日辽宁省第七届人民代表大会常务委员会第十七次会议通过 1995年9月28日辽宁省第八届人民代表大会常务委员会第十七次会议修正）

目 录

第一章 总 则
第二章 乡、镇人民代表大会
第三章 乡、镇人民代表大会主席团
第四章 乡、镇人民代表大会代表
第五章 附 则

第一章 总 则
第一条 为了加强基层政权建设，保证乡、镇（含民族乡、民族镇，下同）人民代表大会依法行使职权，根据《中华人民共和国宪法》（以下简称《宪法》）、《中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》（以下简称《地方组织法》）等有关法律的规定，结合
本省实际，制定本条例。
第二条 乡、镇人民代表大会是地方国家权力机关，依照《宪法》、《地方组织法》的规定和本条例行使职权。
第三条 乡、镇人民代表大会及其主席团实行民主集中制的原则。

第二章 乡、镇人民代表大会
第四条 乡、镇人民代表大会每届任期三年，从本届乡、镇人民代表大会举行第一次会议开始，到下届乡、镇人民代表大会举行第一次会议为止。
乡、镇人民代表大会设主席，并可以设副主席一人至二人。主席、副主席由本级人民代表大会从代表中选出，任期同本级人民代表大会每届任期相同。
第五条 乡、镇人民代表大会行使下列职权：
（一）在本行政区域内，保证宪法、法律、法规和上级人民代表大会及其常务委员会决议的遵守和执行；
（二）在职权范围内通过和发布决议；
（三）根据国家计划，决定本行政区域内的经济、文化事业和公共事业的建设计划；
（四）审查和批准本行政区域内的财政预算和预算执行情况的报告；
（五）决定本行政区域内的民政工作的实施计划；
（六）选举本级人民代表大会主席、副主席；
（七）选举乡长、副乡长，镇长、副镇长；
（八）听取和审查本级人民代表大会主席团的工作报告；
（九）听取和审查乡、镇人民政府的工作报告；
（十）撤销乡、镇人民政府的不适当的决定和命令；
（十一）保护社会主义的全民所有的财产和劳动群众集体所有的财产，保护公民私人所有的合法财产，维护社会秩序，保障公民的人身权利、民主权利和其他权利；
（十二）保护各种经济组织的合法权益；
（十三）保障少数民族的权利；
（十四）保障宪法和法律赋予妇女的男女平等、同工同酬和婚姻自由等各项权利。
少数民族聚居的乡、镇的人民代表大会在行使职权的时候，应当采取适合民族特点的具体措施。
第六条 乡、镇人民代表大会有权罢免本级人民代表大会主席、副主席、乡长、副乡长，镇长、副镇长。
第七条 乡、镇人民代表大会会议一般每半年举行一次，每年至少举行一次。
乡、镇人民代表大会根据主席团的决定或者五分之一以上代表提议，可以临时召开会议。
第八条 乡、镇人民代表大会每届第一次会议，在本届人民代表大会代表选举完成后的两个月内，由上届本级人民代表大会主席团召集。
第九条 乡、镇人民代表大会举行会议的时候，由上届或者本届上一次人民代表大会主席团在本级人民代表大会代表中提名，选举主席团。由主席团主持会议，并负责召集下一次的本级人民代表大会会议。乡、镇人民代表大会主席团由五至九人组成，人口较多的乡、镇最多不得超过十
一人。乡、镇人民代表大会主席、副主席为主席团的成员。
主席团会议通过决定以主席团全体成员的过半数通过。
第十条 乡、镇每届人民代表大会第一次会议通过的代表资格审查委员会，行使职权至本届人民代表大会任期届满为止。
第十一条 乡、镇人民政府领导人员列席本级人民代表大会会议，其他有关单位、团体负责人，经主席团决定，可以列席本级人民代表大会。
列席人数不得超过代表总数的三分之一。
第十二条 乡、镇人民代表大会举行会议的时候，主席团、本级人民政府可以向本级人民代表大会提出属于本级人民代表大会职权范围内的议案，由主席团决定提交大会审议和表决。
乡、镇人民代表大会代表五人以上联名，可以向本级人民代表大会提出属于本级人民代表大会职权范围内的议案，由主席团决定是否列入大会议程。
列入会议议程的议案，在交付大会表决前，提案人要求撤回的，经主席团同意，会议对该项议案的审议即行终止。
第十三条 乡、镇人民代表大会代表向本级人民代表大会提出的对各方面工作的建议、批评和意见，由本级人民代表大会主席团交有关机关和组织研究处理并负责答复。
第十四条 乡、镇人民代表大会进行选举和通过决议，以全体代表的过半数通过。
第十五条 乡、镇人民代表大会主席、副主席，乡长、副乡长，镇长、副镇长的候选人由本级人民代表大会主席团或者十人以上代表联合提名。
不同选区选出的代表可以酝酿、联合提出候选人。
主席团提名的候选人人数，每一代表与其他代表联合提名的候选人人数，均不得超过应选名额。提名人应当如实介绍所提名的候选人的情况。
乡、镇人民代表大会主席，人民政府正职领导人员的候选人数一般应多一人，进行差额选举；如果提名的候选人只有一人，也可以等额选举。乡、镇人民代表大会副主席，人民政府副职领导人员的候选人数应比应选人数多一人至三人，由本级人民代表大会根据应选人数在选举办法中规
定具体差额数，进行差额选举。如果提名的候选人数符合选举办法规定的差额数，由主席团提交代表酝酿、讨论后，进行选举。如果提名的候选人数超过选举办法规定的差额数，由主席团提交代表酝酿、讨论后，进行预选，根据在预选中得票多少的顺序，按照选举办法规定的差额数，确定
正式候选人名单，进行选举。
选举采用无记名投票方式。代表对于确定的候选人，可以投赞成票，可以投反对票，也可以弃权。代表如果不同意已确定的人民政府领导人员候选人，可以另选他人。代表如果不同意已确定的人民代表大会主席、副主席候选人，可以另选主席团成员中的其他任何成员。
第十六条 乡、镇人民代表大会主席、副主席，乡长、副乡长，镇长、副镇长出缺，应当召开乡、镇人民代表大会进行补选。
乡、镇人民代表大会补选主席、副主席，乡长、副乡长，镇长、副镇长时，候选人数可以多于应选人数，也可以同应选人数相等，选举办法由本级人民代表大会决定。选举采用无记名投票方式。
第十七条 乡、镇人民代表大会举行会议的时候，主席团或者五分之一以上代表联名，可以提出对人民代表大会主席、副主席，乡长、副乡长，镇长、副镇长的罢免案，由主席团提请大会审议。
罢免案应写明罢免理由。
被提出罢免的人员有权在主席团会议或者大会全体会议上提出申辩意见，或者书面提出申辩意见。在主席团会议上提出的申辩意见或者书面提出的申辩意见，由主席团印发会议。表决罢免案，采用无记名投票方式。
第十八条 乡、镇人民代表大会主席、副主席，乡长、副乡长，镇长、副镇长，可以向本级人民代表大会提出辞职，由大会决定是否接受辞职。接受辞职时，可采用无记名表决方式或者其他方式。
第十九条 乡、镇人民代表大会举行会议的时候，代表十人以上联名可以书面提出对本级人民政府的质询案。质询案必须写明质询对象、质询的问题和内容。
质询案由主席团决定交由受质询的机关在主席团会议或者大会全体会议上依法答复。受质询的机关必须在会议期间负责答复。
第二十条 乡、镇人民代表大会审议议案的时候，代表可以向本级人民政府提出询问，由人民政府派人说明。

第三章 乡、镇人民代表大会主席团
第二十一条 乡、镇人民代表大会主席团对本级人民代表大会负责并报告工作。
第二十二条 乡、镇人民代表大会主席团的职责是：
（一）在本行政区域内，保证宪法、法律、法规和上级人民代表大会及其常务委员会、本级人民代表大会决议的遵守和执行；
（二）筹备本级人民代表大会会议，提出会议的议程草案，讨论其他准备事项，决定会议召开日期和列席本级人民代表大会会议人员名单；
（三）听取代表资格审查委员会关于代表资格审查结果的报告，并予以公告；
（四）召集和主持本级人民代表大会会议；
（五）根据本级人民政府的建议，审查本级人民政府对本级人民代表大会通过的经济、文化事业和公共事业的建设计划的部分变更和财政预算的部分变更，提出意见提交本级人民代表大会决定；
（六）听取本级人民政府有关工作的汇报，提出建议、批评和意见；视察本行政区域内单位的有关工作，提出建议、批评和意见；受理人民群众对本级人民政府和国家工作人员的申诉和意见；
（七）联系本级人民代表大会代表，组织本级人民代表大会代表活动和代表小组活动，及时反映代表和选民的意见和要求；
（八）依照法定程序提出和确定乡镇人民代表大会主席、副主席，乡长、副乡长，镇长、副镇长候选人人选名单；
（九）向本级人民政府和本行政区域内的有关机关和组织交办本级人民代表大会代表提出的建议、批评和意见；
（十）办理本级人民代表大会和上级人民代表大会常务委员会交办和委托的其他事项。
第二十三条 乡、镇人民代表大会主席、副主席不得担任国家行政机关的职务，如果担任国家行政机关的职务，必须向本级人民代表大会辞去主席、副主席职务。
第二十四条 乡、镇人民代表大会闭会期间，乡、镇人民代表大会应当由专职主席或者一名专职副主席负责主持乡、镇人民代表大会的日常工作。
第二十五条 乡、镇人民代表大会闭会期间，主席、副主席的职责是：
（一）宣传国家法律、法规，检查上级人民代表大会及其常务委员会和本级人民代表大会的决议、决定在本行政区域内的贯彻执行情况，对本行政区域内的重大问题进行调查研究；
（二）负责召集和主持本级人民代表大会主席团会议；
（三）负责筹备召开本级人民代表大会会议的具体工作，组织实施主席团决定的事项；
（四）检查、催办人民代表提出的建议、批评和意见处理情况，接待选民的来信来访；
（五）负责联系本级人民代表大会代表和选民，根据主席团的决定，组织代表开展视察、调查、检查、评议等活动，并反映代表和群众对本级人民政府工作的建议、批评和意见；
（六）列席本级人民政府的有关会议；
（七）根据县级人民代表大会常务委员会的决定，列席县级人民代表大会常务委员会会议；
（八）办理人民代表大会及其主席团交办的其他事项。

第四章 乡、镇人民代表大会代表
第二十六条 乡、镇人民代表大会代表，依法由选民直接选举产生。
第二十七条 乡、镇人民代表大会代表任期，从每届本级人民代表大会举行第一次会议开始，到下届本级人民代表大会举行第一次会议为止。
第二十八条 乡、镇人民代表大会代表在人民代表大会会议上的发言和表决不受法律追究。
第二十九条 乡、镇人民代表大会代表应当和选民保持密切联系，宣传法律、法规和政策，协助本级人民政府推行工作，并向人民代表大会及其主席团、人民政府反映群众的意见和要求。
第三十条 乡、镇人民代表大会代表分工联系选民。有代表三人以上的居民地区或者生产单位可以组织代表小组。不足三人的，可以和各级人民代表大会代表联合编组，开展代表活动，协助本级人民政府推行工作。
第三十一条 乡、镇人民代表大会代表受选民的监督。
乡、镇人民代表大会代表的选区的选民有权随时罢免自己选出的代表。代表的罢免必须由原选区以选民的过半数通过。
第三十二条 乡、镇人民代表大会代表因故不能担任代表职务的时候，由原选区选民依法补选。
第三十三条 乡、镇人民代表大会的会议经费及本级人民代表大会代表在履行代表职责时的各项活动经费，由本级财政开支。

第五章 附 则
第三十四条 本条例由辽宁省人民代表大会常务委员会负责解释。
第三十五条 本条例自公布之日起施行。



1995年9月28日